Доверительное управление имуществом виды

§ 8. Доверительное управление имуществом

3 ст. 1013 ГК). Ведь такое имущество уже передано собственником на ограниченном вещном праве самостоятельным юридическим лицам. Последние сами не вправе выступать учредителями доверительного управления в отношении закрепленного за ними имущества собственника, ибо тогда теряет смысл само их существование. Если же собственник передаст их имущество в доверительное управление, то у них исчезнет объект их вещного права.
Поэтому собственник, в том числе (и прежде всего) публичный, считающий целесообразным отдать в доверительное управление принадлежащий ему имущественный комплекс (например, предприятие), должен вначале либо ликвидировать созданное им юридическое лицо (в порядке, предусмотренном ст. 61–64 ГК), либо изъять у него часть имущества , что возможно только применительно к субъектам права оперативного управления в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 296 ГК. Имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами ликвидированного предприятия либо изъятое у учреждения, и может стать объектом договора доверительного управления[4].
Особенность ценных бумаг в качестве объекта доверительного управления состоит в том, что при их передаче может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами. Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления, а особенности доверительного
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 410
управления ценными бумагами определяются законом. Указанные правила соответственно применяются к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами (ст. 149).
Существенные условия договора доверительного управления имуществом определены ст. 1016 ГК. К ним относятся: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.
Таким образом, если договор не содержит хотя бы одного из вышеперечисленных условий, то он считается незаключенным.
Договор может быть как возмезмездным, так и безвозмездным. Однако в любом случае его характер должен обязательно быть указан в договоре.
Срок договора не может превышать пяти лет. При этом для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Договор, как это явно следует из самого названия, носит доверительный характер, т. е. относится к фидуциарным договорам. Для таких договоров (например, поручение) характерен сугубо личный, доверительный характер отношений, а поэтому и регулирование подобных договоров имеет свою специфику. В полной мере это относится и к рассматриваемому договору. Нормативное регулирование закрепляет принцип сугубо личного исполнения договора, его прекращение, если личное исполнение невозможно, а также возможность одностороннего отказа каждой из сторон от договора. Однако, учитывая, что одной из сторон, как правило, является предприниматель, то для управляющего это правило носит ограниченный характер. Отказ от договора учредителя управления либо выгодоприобретателя не ограничивается законодателем какими-либо условиями. При этом нормы закона носят императивный характер и, следовательно, отказ или ограничения сторон в договоре от права расторгнуть договор не имеют юридических последствий.
Исполнение договора и ответственность сторон. Для исполнения обязанностей по договору доверительного управления управляющему предоставляются весьма широкие полномочия. Осуществляя доверительное управление имуществом, он вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Пределы прав доверительного управляющего достаточно широки: он наделяется правомочиями собственника в отношении иму-
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 411
щества, переданного в доверительное управление. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).
В то же время права доверительного управляющего могут быть ограничены законом или договором в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Так, например, распоряжение недвижимым имуществом, по общему правилу, запрещено доверительному управляющему (п.1 ст. 1020 ГК). Он может осуществлять его лишь в случаях, специально предусмотренных договором доверительного управления.
Следует отметить, что, по общему правилу, поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, доходы, продукция), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не установлено законом, иными нормативными актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК). Но так как доверительное управление осуществляется в интересах не управляющего, а учредителя управления (выгодоприобретателя), то п. 2 ст. 1020 ГК в изменение этого правила устанавливает, что права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
Доверительный управляющий обязан представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.
Доверительный управляющий имеет право не только на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, но и также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Доверительный управляющий несет ответственность при возникновении убытков как у учредителя доверительного управления имуществом, так и у выгодоприобретателя. При этом учредителю управления убытки возмещаются как в форме реального ущерба, выражающегося в утрате или повреждении имущества, с учетом его естественного износа, так и в форме упущенной выгоды. В тех случаях, когда управление произведено в интересах выгодоприобретателя, последний вправе требовать возмещения упущенной выгоды.
Ответственность доверительного управляющего наступает, если убытки произошли вследствие нарушения им принятых на себя обязанностей по договору: если он не проявил при доверительном
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 412
управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления.
При этом основанием возникновения ответственности доверительного управляющего является не только вина, но и случай. Он освобождается от ответственности, только если убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. При этом бремя доказывания обстоятельств, освобождающих его от ответственности, лежит на доверительном управляющем.
Учредитель управления может потребовать возмещения убытков также в том случае, когда они возникли по сделке, заключенной управляющим с превышением им предоставленных ему полномочий, если третьи лица не знали об этих обстоятельствах, а поэтому долги, возникшие по обязательствам были погашены в обычном порядке, т. е. за счет переданного в управление имущества.
Следует также отметить, что доверительный управляющий несет субсидиарную ответственность по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, ибо при недостаточности этого имущества взыскание обращается на его имущество.
В целях обеспечения интересов учредителя управления для возможного взыскания убытков с управляющего, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением, договор доверительного управления может предусмотреть предоставление доверительным управляющим залога.
Ответственность учредителя управления может возникнуть в первую очередь перед третьими лицами по обязательствам в связи с доверительным управлением имуществом. Это обусловлено тем, что он лично выбрал лицо, которому поручил управлять своим имуществом. Прежде всего риск убытков, возникших в связи с доверительным управлением имуществом, погашается за счет этого имущества. При недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, и имущества доверительного управляющего взыскание может быть обращено и на иное имущество учредителя управления, не переданное им в доверительное управление.
Прекращение договора доверительного управления. Так как рассматриваемый договор носит фидуциарный, строго доверительный характер, то, кроме общих оснований прекращения договора, ст. 1024 ГК предусматривает специальные основания для прекращения доверительного управления. Доверительное управление носит строго личный характер, поэтому смерть либо ликвидация юридического лица, являющихся субъектами обязательства по доверительному управлению, в целом ряде случае приводят к прекращению договора. К подобным личным основаниям следует отнести и банкротство участников, а также возможность одностороннего прекра-
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 413
щения без указания мотивов для выгодоприобретателя и учредителя управления.
При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.
При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.
Учредитель управления при досрочном прекращении договора в двух случаях обязан выплатить управляющему вознаграждание. Во-первых, если договор прекращается по требованию управляющего, если учредитель управления не известил его о том, что имущество, переданное в доверительное управление, является предметом залога. В этом случае управляющему причитается вознаграждание за год. Второй случай связан с отказом учредителя управления от договора по причинам иным, чем невозможность управляющего лично исполнять договор. В этом случае управляющему должно быть выплачено все обусловленное договором вознаграждание[5].
В первом случае выплата вознаграждения весьма близка к ответственности за нарушение договора, во втором, скорее по своей юридической природе, напоминает отступное. Однако в силу ст. 409 ГК отступное может иметь место при прекращении обязательства только по соглашению сторон, а не в силу закона, поскольку является новацией обязательства.

[1] Подробнее о разграничении доверительного управления и доверительной собственности см . Суханов Е. Гражданский кодекс о доверительном управлении // Экономика и жизнь. 1996. № 26. Июнь. С 25.
[2] Следует отметить, что в последнем случае при заключении договора в пользу выгодоприобретателя учредитель управления также имеет собственный интерес это может быть как имущественный интерес, например, возврат долга третьему лицу, так и неимущественный, как это имеет место при осуществлении благотворительности Но отношения, возникающие между учредителем и третьим лицом, лежат за пределами обязательства, возникающего из договора в пользу третьего лица. Подр. см. Ковалевская Н.С. Договор в пользу третьего лица // Вестник ЛГУ. Серия «Право, экономика». 1983. № 9. С. 99.
[3] Суханов Е. Гражданский кодекс о доверительном управлении // Экономика и жизнь. 1996. № 25. Июнь. С. 25.
[4] В связи с этим представляет интерес замечание, сделанное Сакаэ Вагацума и Тору Ариидзуми относительно параллельного существования в японском гражданском праве двух институтов, учреждения – юридического лица и института доверительной собственности, направленной на общественные интересы Оба эти института имеют единую цель: управление имуществом в общественных интересах. При этом учреждение занимает господствующее положение (Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. В двух книгах. Книга первая. М., 1983. С. 71-72).
[5] Очевидно, речь не должна идти о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора управляющим (п. 1 ч 2 ст. 450 ГК).

Современные виды доверительного управления имуществом

Каждый деловой человек понимает, что накопленные деньги должны постоянно быть в обороте. Такие же требования предъявляются к владениям. Но что делать, если бизнесмен полностью занят работой и не имеет возможности заниматься дополнительными хлопотами? Именно для этого предназначены разные виды доверительного управления (ДУ).

Особенности управления имуществом

Рассматриваемая операция предусматривает передачу имущества надежному специалисту с целью получить прибыль. За свою работу управляющий также получает денежное вознаграждение. Существуют разные виды доверительного управления имуществом:

  • наследственные активы;
  • государственное имущество;
  • муниципальное имущество.

Вклад бизнесмена, который воспользовался рассматриваемой услугой, передаются под контроль на определенный срок. Обычно с управляющим заключается договор от одного до пяти лет. Отношения между обеими сторонами регламентируются в контракте в пределах законодательства (ГКРФ). Доверенное лицо обязуется разрабатывать инвестиционный план таким образом, чтобы к моменту окончания срока выгодоприобретатель получил прирост активов.

К объектам доверительного управления относятся разные виды собственности: организации, имущественные комплексы, исключительные права, вложения в транспорт, ценные бумаги, недвижимость и т.д.

Управление наследственным имуществом

Рассматриваемое управление имуществом контролируется нотариусом, под надзором которого оформляется контракт в пользу выгодоприобретателей. Наследственная собственность временно передается доверительному лицу по описи, что позволяет следить за деятельностью специалиста.

Прием имущества в ДУ осуществляется по особому документу – акту приема-передачи. Управляющая компания получает деньги за услуги и имеет право требовать компенсации на расходы, связанные с реализацией управления имуществом.

Рассматриваемый вид ДУ имуществом может производиться в устной форме или на основании договора, оформленного в письменном виде и имеющего следующую информацию:

  • опись состава наследства;
  • оплату доверенному лицу за управление;
  • дата начала и окончания юридической силы договора;
  • отчет нанимаемого специалиста о выполненной работе, предоставляемый нотариусу с оговоренной в контракте периодичностью.

Такой вид управления имуществом обладает своими плюсами:

  • вклад находится в распоряжении компетентного сотрудника, знакомого с тонкостями рынка недвижимости;
  • возможность контролировать совершаемые сделки;
  • доступен выбор инвестиционной стратегии и финансовых инструментов.
  • есть вероятность занижения прибыли при совершении убыточных сделок, к тому же доверенное лицо может неравномерно распределить полученный доход относительно учредителя;
  • сложно контролировать фактическое движение денежных средств;
  • управляющий несет небольшую ответственность за результат проведенных операций.

Особенности передачи государственной собственности

Этот вид доверительного управления имуществом возникает на основании контракта, заключаемого с участием государства. Оно вверяет распоряжение собственностью стороннему лицу в расчете повысить эффективность управления. Существует два способа реализации контракта:

  • стратегический менеджмент, предусматривающий подготовку инвестиционных решений, контроль над финансовыми обязательствами организации и другие операции;
  • оперативный менеджмент, направленный на планирование текущей и перспективной деятельности фирмы.

Государственное имущество имеет повышенную значимость, поэтому предъявляет высокие требования к управляющему, в распоряжении которого есть небольшой набор инвестиционных инструментов для увеличения прибыли.

Объекты доверительного управления государственного имущества могут быть следующими:

  • оборотные фирмы;
  • научно-исследовательские учреждения;
  • инфраструктура: транспортные средства, газопровод, порт и т.д.
  • социальные объекты.

Управление муниципальным имуществом

Муниципальная собственность – владения, используемые для решения государственных вопросов на местном уровне. Иногда бывает необходимо передать ее в ДУ, которое определяется в зависимости от характеристики объектов. В обязательном порядке заключается контракт, в котором отражаются все особенности процедуры.

Рассматриваемый вид доверительного управления является особой формой эксплуатации собственности, временно передающейся профессиональному сотруднику для управления в интересах владельца.

Договор обязательно должен давать полномочия доверенному лицу выполнять сделки относительно активов. Кроме этого, указывается полный состав имущества, реквизиты обеих сторон, срок действия соглашения (обычно не более 5 лет), оплата услуг агента.

Объектами доверительного управления являются:

  • некоторые категории недвижимости;
  • различные компании, фирмы или предприятия;
  • имущественные комплексы;
  • акции, облигации и другие ценные бумаги;
  • особые права.

Чтобы получить в управление муниципальное имущество, следует открыть специальный расчетный счет и вести отдельный баланс.

Как проводится оценка эффективности ДУ?

Для расчета эффективности доверительного управления определяются разные показатели: рентабельность, производительность, принятые меры риска.

Иногда инвесторов интересует вопрос о том, в какой степени менеджеру удалось добиться поставленной цели, является ли уровень дохода достаточным для принятия определенных видов рисков, связан ли успех с квалификацией специалиста или насколько эффективность отличается в других альтернативных фондах. Современная теория портфеля способна дать ответы на эти вопросы.

Основные показатели эффективности доверительного управления:

  • Рентабельность активов (Р) – относительный показатель экономического результата, определяемый отношением чистой прибыли (ЧП) к половине суммы стоимостей активов на начало (Ан) и конец отчетного периода (Ак):

  • Коэффициент Шарпа – число, показывающее производительность находится отношением средней премии за рискованность к среднему отклонению портфеля. Мера является абсолютной.
  • Коэффициент информации – определяет степень уверенности в получении положительного эффекта.

Как увеличить денежный капитал?

Доверительное управление вкладами – услуга, предусматривающая временное распоряжение управляющей компанией средствами бизнесмена ради получения прибыли. Эта операция позволит вкладчику получить доход, не занимаясь инвестициями самостоятельно. Проводить ее имеет право только кредитное учреждение.

Приняв решение о передаче средств управляющему специалисту, необходимо обратить внимание на то, чтобы деньги находились не на общем, а на личном счете инвестора. Так можно предостеречь себя от мошенничества.

Риск всегда присутствует в любой инвестиционной деятельности, но в доверительном управлении вкладами он оговаривается в договоре и равен 15-20% от депозита. Избежать проблем с финансовыми вложениями и передачей их в ДУ помогут несколько советов:

  • Для сотрудничества следует выбирать специалистов с опытом работы от 5 лет.
  • Управляющая компания должна быть юридически зарегистрирована.
  • Следует избегать организации, не предоставляющие отчет о доходах или дающие непонятную схему заработка.
  • Профессиональные учреждения всегда предоставляют функцию поддержки.
  • Необходимо удостовериться в том, что доступ к счету имеет только инвестор.

Управление наследственным, государственным и муниципальным имуществом осуществляется с минимальными рисками, поэтому операция часто получается выгодной. Главное – выбрать подходящего агента. На основании вышеизложенного можно сказать о том, что управление имуществом – хороший способ получить инвестиционную прибыль.

Отдельные виды доверительного управления имуществом

Доверительное управление земельным участком

При переходе к рыночной экономике в 90-х годах в Казахстане сложилась сложная экономическая ситуация. Силы специалистов аграриев, экономистов и юристов направлены на поиски механизмов подъема агропромышленного комплекса. Правовое регулирование отношений частной собственности на землю в зарубежных странах свидетельствует о том, что законодательство ведет поиск гармоничного сочетания гарантий интересов и свободы поведения собственника с общественным интересом сохранения земли как уникального природного ресурса, национального богатства общества. Регулирование отношений земельной собственности подчинено эффективному функционированию сельскохозяйственных структур, поэтому государство активно вмешивается в реализацию таких прав, как, например, право наследования, право аренды.

Очевидной проблемой, связанной с введением частной собственности на землю, стало рациональное использование этого ценного ресурса Республики Казахстан. Мы бы хотели предложить один из способов профессионального использования земли путем введения института доверительного управления имуществом применительно к праву собственности на землю и праву землепользования. Несмотря на некоторые императивы, содержащиеся в казахстанском земельном законодательстве, мы полагаем, что собственник или другой владелец титула на землю вправе передать земельный участок в доверительное управление. С другой стороны, государство вправе также предусмотреть случаи, когда такое отношение может возникнуть из закона на обязательной основе.

Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-П не содержит термина «доверительное управление» [34]. Однако, это не означает, что применение его в земельных отношениях невозможно. Особенная часть ГК не запрещает использовать доверительное управление и в земельных отношениях. Поэтому надо быть готовым к вторжению этих новых для Казахстана отношений и разобраться как данное законодательство следует применять у нас в республике.

Рассмотрим как доверительное управление может быть применено к землепользованию. Собственник или землепользователь, как правило, сам использует свой земельный участок по назначению. Однако, в мировой практике эти лица не обязательно сами используют свои права. За них это могут делать доверенные лица. Подобные посредники в одних случаях обоснованы, в других — нет. Мы берем те случаи, когда собственник или землепользователь вынужден прибегать по тем или иным причинам к услугам доверительного управляющего. Основных причин две и они могут обусловить сделку по отдельности или вместе — 1) собственник или землепользователь сами не могут или не желают использовать землю по назначению и 2) доверительный управляющий использует земельный участок по указанию собственника и в интересах указанного им лица более профессионально и эффективно. Это соответствует таким задачам земельного законодательства, как рациональное использование земель, создание условий для равноправного развития всех форм хозяйствования, создание и развитие рынка недвижимости (ст. 5 Земельного кодекса). Соответственно подобный диапазон возможностей повышает интерес к земле и, как мы считаем, служит дополнительным стимулом для привлечения инвестиций в сельское хозяйство и связанную с ним промышленность.

Объектом доверительного управления является имущество. То есть объектом доверительного управления при учреждении его собственником земельного участка является сам земельный участок, а при учреждении его субъектом права землепользования — право землепользования.

Мы считаем, что в доверительное управление могут быть переданы земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 Земельного кодекса). Таким образом, частные собственники могут передавать в отдельных случаях в доверительное управлении и оговоренные выше земли сельскохозяйственного назначения. Это вытекает из п. 2 ст. 25 Земельного кодекса, который устанавливает право частного собственника «совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами».

Наряду с собственниками в товарный оборот могут включаться и субъекты права землепользования. В данном случае объектом доверительного управления будет выступать не земельный участок, а имущественное право — право землепользования. Мы думаем, что в доверительное управление может передаваться, в основном, постоянное право землепользования. Хотя при определенных ситуациях возможно задействование и временного землепользования.

Право передачи права постоянного землепользования в доверительное управление вытекает не только из ГК, но и подкреплено нормами земельного законодательства. Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством. Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого) (ст. 33 Земельного кодекса).

Земельный кодекс предусматривает для сделок по передаче земельных участков во временное пользование только две формы — договор аренды или договор безвозмездного пользования (п. 3 ст. 25). Это означает, что договор доверительного управления земельным участком может быть заключен только на условиях, когда управление осуществляется от имени учредителя доверительного управления. Данное обстоятельство ни в коей мере не является препятствием для использования института доверительного управления. Во-первых управление может осуществляться от имени собственника земли или землепользователя. И это означает, что юридически участок используется учредителем доверительного управления. Во-вторых, земля при доверительном управлении может находиться не в пользовании, а на сохранении (например, по завещанию на период до вступления наследника в свои права на земельный участок). Таким образом, по нашему мнению, право землевладельца передать земельный участок (право землепользования) в доверительное управление при соблюдении вышеупомянутого условия не встречает запретительных императивов ни в ГК, ни в Земельном кодексе. Данное право гражданина (юридического лица) не может ограничиваться актами исполнительной власти и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты не приобретают юридической силы и не подлежат исполнению.

По нашему мнению, с некоторыми ограничениями, установленными в Земельном кодексе, в доверительное управление могут быть переданы земельные участки (право землепользования) в землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. С определенными оговорками такая передача возможна также в отношении земель несельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда. И, как представляется, невозможна передача в доверительное управление земельных участков (права землепользования) земель запаса и особо охраняемых природных территорий.

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть на основании сделки, решения суда или административного акта. Наиболее распространенным видом сделки является договор доверительного управления земельным участком (правом землепользования). В то же время возможно учреждение доверительного управления по завещанию. Это вытекает из п. 2 ст. 40 Земельного кодекса, в соответствии с которым «в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве долгосрочного временного землепользования, право землепользования наследуется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Если договором временного землепользования не предусмотрено иное, в таком же порядке наследуется и право временного краткосрочного землепользования». Право на завещание земельного участка для собственника земельного участков вытекает из ст. 25 Земельного кодекса. В этих случаях доверительное управление возникает, если завещатель-землевладелец назначил в завещании исполнителя завещания — доверительного управляющего.

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть по решению суда при банкротстве, установлении опеки над имуществом недееспособного, безвестно отсутствующего или объявленного умершим гражданина и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Например, при банкротстве частного предприятия право собственности на земельный участок, находящийся под производственным зданием, может перейти наряду с иным имуществом в управление доверительному управляющему.

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть на основании административного акта при установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего, умершего, поступлении предпринимателя на государственную службу и в других случаях, » предусмотренных законодательными актами. В этих случаях доверительными управляющими будут скорее всего государственные служащие, для которых данная работа является основной функцией.

В то же время следует иметь в виду, что фермер, переходящий на государственную службу, должен передать свое право постоянного землепользования в доверительное управление постороннему лицу только если он занимается личным индивидуальным предпринимательством, то есть без помощников, либо совместным индивидуальным предпринимательством в форме простого товарищества. Кто может осуществлять доверительное управление имуществом? По нашему мнению, в отношении земель сельскохозяйственного назначения это должны быть люди, имеющие агрономическое и иное сельскохозяйственное образование или их объединения в организационно-правовой форме различных юридических лиц. Допустим, товарищество с ограниченной ответственностью, образованное бывшими членами совхоза, которое предлагает услуги по обработке земли (иному целевому использованию) на условиях доверительного управления всем землевладельцам. Такие юридические лица или отдельные сельские жители выступят в данном случае доверительными управляющими. Во всех отношениях они будет выступать от имени учредителя доверительного управления. То есть при осуществлении доверительного управления все договоры по закупке удобрений, горюче-смазочных материалов, реализации продукции и т.п. они будут осуществлять от имени титульного владельца земли.

Доверительный управляющий может осуществлять пользование доверенным имуществом, если это является условием договора с землевладельцем. Однако, это пользование не безгранично. Ст. 4 Земельного кодекса установила целевое использование земель в качестве принципа земельного законодательства. Поэтому землевладелец связан в пользовании целевым назначением земли и, соответственно, может передать только то, чем обладает. То есть участок, выделенный под застройку, не может быть передан в доверительное управление для выращивания, допустим, пшеницы.

Землевладелец, в принципе, может поставить перед доверительным управляющим задачу извлечения максимальной прибыли с продажей при необходимости передаваемого в доверительное управление земельного участка (права постоянного землепользования) и приобретением другого участка. То есть землевладельцу принадлежит право передавать право распоряжения земельным участком (право постоянного землепользования) доверительному управляющему или не передавать.

Выгодоприобретателем по сделке с передачей земельного участка (права землепользования) в доверительное управление является сам учредитель. В то же время допустима более классическая для доверительных отношений схема, когда землевладелец учреждает доверительное управление в интересах третьего лица — Например, своего сына или благотворительной организации. Не исключено указание в качестве выгодоприобретателя государства либо административно-территориальной единицы.

Как должно оформляться право доверительного управления земельным участком или правом землепользования? Договор должен заключаться в письменной форме, а вступает в силу с момента его регистрации в органах, осуществляющих регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Поэтому требование закона об отдельном учете доверенного имущества доверительным управляющим в отношении управления земельным участком (правом землепользования) не требует особого подхода и уже учтено законодательством о регистрации недвижимости. В состав доверенного имущества входят также все урожаи, плоды и приплоды, полученные за счет участков земли, находящихся в доверительном управлении. Кроме того, все имущество, приобретенное за счет реализации, аренды доверенного имущества и т.п. действий, поступает в состав доверенного имущества. Вот это перечисленное выше имущество должно учитываться отдельно от имущества доверительного управляющего.

Несоблюдение формы договора или отсутствие регистрации договора доверительного управления земельным участком (правом землепользования) влечет его недействительность. Существенными условиями договора доверительного управления земельным участком (правом землепользования) являются указание на определенный земельный участок (право пользования им) в рамках его регистрации в регистрирующем органе, указание о выгодоприобретателе, сроки и форма отчетности доверительного управляющего, указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом. Договор может предусматривать и другие условия, в том числе размер и формы вознаграждения управляющего. В договоре должны быть указаны права третьих лиц на передаваемое в доверительное управление имущество.

Доверительный управляющий вправе совершать любые действия, какие мог бы совершить землевладелец с земельным участком (правом землепользования) с целью’ надлежащего управления им. Права доверительного управляющего на земельный участок (право землепользования) могут быть ограничены законодательными актами, договором или иным актом, на основании которых возникло доверительное управление имуществом. Доверительный управляющий вправе совершать отчуждение и залог земельного участка (права землепользования) только в случаях, когда это прямо предусмотрено в акте об учреждении доверительного управления.

Поскольку иное не установлено законодательными актами, право доверительного управления на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Доверительный управляющий земельным участком (правом землепользования) вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится на поверхности и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, растительный, животный мир и воздушное пространство. Это суждение мы выводим из прав собственника земельного участка, закрепленных в ст. 42 Земельного кодекса.

Доверительный управляющий имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении земельным участком (правом землепользования), за счет землевладельца (иного учредителя, выгодоприобретателя), либо за счет земельного участка (права землепользования), либо за счет доходов от использования земельного участка (права землепользования). Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если это предусмотрено актом об учреждении доверительного управления земельным участком (правом землепользования).

Доверительный управляющий имеет право истребовать вверенный ему земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения нарушения его права на управление, хотя бы эти нарушения не были связаны с нарушением владения.

Доверительный управляющий предоставляет учредителю и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, установленные договором доверительного управления земельным участком — (правом землепользования). По требованию учредителя и (или) выгодоприобретателя отчет о деятельности доверительного управляющего должен предоставляться незамедлительно и в иных случаях.

Сделка, совершенная доверительным управляющим с нарушением установленных для него ограничений, признается действительной, если участвующие в такой сделке третьи лица не знали и не должны были знать о таких ограничениях. В этом случае доверительный управляющий несет ответственность перед учредителем в соответствии с договором и законодательными актами. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему правомочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий за счет своего имущества.

Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление земельным участком (правом землепользования) лично. Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать действия, необходимые для управления земельным участком (правом землепользования), если он уполномочен на это актом об учреждении доверительного управления земельным участком (правом землепользования) либо вынужден к этому силой обстоятельств для обеспечения интересов выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности испросить указаний учредителя. При этом доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Доверительный управляющий обязан при первой возможности известить учредителя о передоверии. Учредитель, если иное не предусмотрено законодательными актами, в этом случае вправе заявить о прекращении доверительного управления земельным участком (правом землепользования), возместив доверительному управляющему ранее произведенные расходы, а если доверительное управление является предпринимательской деятельностью, то и возместив убытки.

В случае ненадлежащего управления земельным участком (правом землепользования), землевладелец или выгодоприобретатель может предъявить в суде требование о прекращении доверительного управления и возмещении убытков. При этом доверительный управляющий предполагается | виновным в ненадлежащем исполнении обязанностей, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Доверительный управляющий несет перед третьими лицами субсидиарную ответственность своим имуществом за убытки, причиненные ненадлежащими действиями по управлению земельным участком (правом землепользования).

Договор доверительного управления земельным участком (правом землепользования), наряду с общими основаниями прекращения обязательств, прекращается:

1) смертью гражданина-доверительного управляющего, признанием его недееспособным или ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим; ликвидацией юридического лица-доверительного управляющего;

2) отказом доверительного управляющего или учредителя в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять управление земельным участком (правом землепользования);

3) отказом землевладельца от исполнения договора, при условии выплаты доверительному управляющему убытков и вознаграждения, если оно предусматривалось договором;

4) отказом доверительного управляющего в случае несообщения ему о передаче в управление обремененного залогом земельного участка (права землепользования) с выплатой ему вознаграждения, если оно предусматривалось договором.

Переход права собственности на земельный участок или права землепользования не прекращает доверительного управления земельным участком или правом землепользования. В случае смерти физического лица-землевладельца земельный участок (право землепользования) поступает в наследственную массу.

При прекращении договора по инициативе одной из сторон другая сторона должна быть поставлена в известность не менее чем за 3 месяца, если иной срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

В соответствии со ст. 63 Земельного кодекса взыскание на земельный участок (право землепользования) обращается без ограничений. Однако, если земельный участок (право землепользования) переданы в доверительное управление, то приоритет отдается нормам ГК. П. 4 ст. 885 ГК предусматривает, что обращение взыскания по долгам учредителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением взыскания долгов наследодателя кредиторами, а также несостоятельности (банкротства) этого лица. То есть взысканию может быть подвергнуто имущество только предпринимателя. Здесь налицо недостаток правового регулирования. Землевладелец, не являющийся предпринимателем, став должником, может от взыскания кредитора укрыть свой земельный участок (право землепользования), передав его в доверительное управление и назначив выгодоприобретателем себя. После погашения долга землевладелец может прекратить доверительное управление. Таким образом, редакция п. 4 ст. 885 ГК ставит под удар интересы кредитора и уводит земельные участки (право землепользования) должника-непредпринимателя из-под взыскания.

Доверенное имущество, в отношении которого учредитель назначает выгодоприобретателем себя, не должно быть защищено от обращения взыскания по долгам учредителя. Поэтому мы считаем необходимым п. 4 ст. 885 ГК дополнить новым основанием для обращения взыскания — после слов «не допускается,» добавить «за исключением случаев, когда учредитель назначает выгодоприобретателем себя,».

Лучше защищены права залоговых кредиторов. В соответствии с п. 5 ст. 885 ГК «передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество». Это соответствует общей тенденции казахстанского гражданского права о приоритете прав залоговых кредиторов перед остальными. Исключение делается, как правило, только по деликтным обязательствам.