Как получить аванс без договора

Как получить аванс без договора

Случаи, когда продавцу приходится возвращать полученную от покупателя предоплату, на практике встречаются достаточно часто. При этом обычно возникают вопросы, связанные с правомерностью требования покупателя о возврате предоплаты. В статье «БУХГАЛТЕР&ЗАКОН» расскажет о том, когда покупатель может предъявить такое требование.

Когда предоплата может быть возвращена

Вопросы, связанные с возвратом предоплаты, регламентируются нормами ГКУ и ХКУ.

По общим правилам изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускаются, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 188 ХКУ).

При этом в законодательстве предусматривается несколько вариантов для возврата предоплаты.

Возврат предоплаты по договоренности сторон. Это, пожалуй, самый беспроблемный вариант, при котором стороны приходят к согласию о том, что предоплата будет возвращена и обязательства по договору прекращаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГКУ изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если иное не установлено договором или законом.

Сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложения об этом второй стороне по договору (ч. 2 ст. 188 ХКУ).

Сторона договора, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения извещает вторую сторону о результатах его рассмотрения (ч. 3 ст. 188 ХКУ).

Изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом либо не следует из обычаев делового оборота (ч. 1 ст. 654 ГКУ).

Возврат предоплаты по причине невозможности выполнения обязательства. Согласно ч. 1 ст. 205 ХКУ хозяйственное обязательство прекращается невозможностью выполнения в случае возникновения обстоятельств, за которые ни одна из его сторон не отвечает, если иное не предусмотрено законом. К примеру, такое возможно, если по объективным обстоятельствам продавец не может поставить покупателю предусмотренный договором товар.

В случае невозможности выполнения обязательства полностью или частично обязанная сторона с целью предотвращения невыгодных для сторон имущественных и других последствий должна немедленно уведомить об этом управомоченную сторону, которая, в свою очередь, должна принять необходимые меры по уменьшению указанных последствий. Такое извещение не освобождает обязанную сторону от ответственности за невыполнение обязательства в соответствии с требованиями закона (ч. 2 ст. 205 ХКУ).

Возврат предоплаты вследствие одностороннего отказа от обязательства. Обычно требование о возврате предоплаты выдвигает покупатель, которого не устраивает порядок выполнения обязательств продавцом.

В частности, покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи в случае отказа продавца передать проданный товар (ч. 1 ст. 665 ГКУ).

В случае нарушения обязательства одной стороной вторая сторона имеет право частично или в полном объеме отказаться от обязательства, если это установлено договором или законом (ч. 1 ст. 615 ГКУ, пп. 1 ч. 1 ст. 611 ГКУ).

Согласно ч. 1 ст. 610 ГКУ нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).

Должник считается просрочившим, если он не приступил к выполнению обязательства либо не выполнил его в срок, установленный договором или законом (ч. 1 ст. 612 ГКУ).

Если в результате просрочки должника выполнение обязательства потеряло интерес для кредитора, он может отказаться от принятия выполнения и требовать возмещения убытков (ч. 3 ст. 612 ГКУ).

В результате одностороннего отказа от обязательства частично или в полном объеме соответственно изменяются условия обязательства или оно прекращается (ч. 3 ст. 615 ГКУ), а сам договор считается измененным или расторгнутым (ч. 3 ст. 651 ГКУ).

В случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 653 ГКУ). Такие обязательства изменяются или прекращаются с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если иное не установлено договором либо не обусловлено характером его изменения.

В любом из рассмотренных выше вариантов, если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный (двадцатидневный срок) с учетом времени почтового обращения, заинтересованная сторона имеет право передать спор на решение суда (ч. 4 ст. 188 ХКУ).

Если судебным решением договор изменен или расторгнут, договор считается измененным или расторгнутым со дня вступления в силу данного решения, если другой срок вступления в силу не установлен по решению суда (ч. 5 ст. 188 ХКУ, ч. 3 ст. 653 ГКУ). И в данном случае особое внимание следует уделить соблюдению сроков исковой давности.

Исковая давность – это срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса (ч. 1 ст. 256 ГКУ).

Общая исковая давность устанавливается длительностью в три года (ч. 1 ст. 257 ГКУ).

Для отдельных видов требований законом может устанавливаться специальная исковая давность: сокращенная или большей длительности в сравнении с общей исковой давностью (ч. 1 ст. 258 ГКУ).

Исковая давность, установленная законом:

• может быть увеличена по договоренности сторон. При этом договор об увеличении исковой давности заключается в письменной форме (ч. 1 ст. 259 ГКУ);

• не может быть сокращена по договоренности сторон (ч. 2 ст. 259 ГКУ).

Исковую давность исчисляют по общим правилам определения сроков, установленным ст. ст. 253 – 255 ГКУ.

Течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало либо могло узнать о нарушении своего права или о лице, нарушившем его (ч. 1 ст. 261 ГКУ).

В соответствии с ч. 5 ст. 261 ГКУ по обязательствам с определенным сроком выполнения отсчет исковой давности начинается с истечением срока выполнения. В таких правоотношениях течение исковой давности начинается со дня, следующего за последним днем, в который соответствующее обязательство должно было быть выполнено (п. 4.2 Постановления № 10).

Согласно ч. 1 ст. 530 ГКУ обязательство, срок выполнения которого определен указанием на событие, которое неминуемо должно наступить, подлежит выполнению с наступлением этого события.

Таким образом, если в договоре указаны конкретная дата или срок, в течение которого контрагент обязан выполнить свои обязательства, или же событие, после которого он обязан это сделать, исковую давность начинают отсчитывать со следующего дня после такой даты (срока, события).

По обязательствам, срок выполнения которых не определен или определен моментом требования, исковую давность отсчитывают со дня, когда у кредитора возникает право предъявить требование о выполнении обязательства (ч. 5 ст. 261 ГКУ).

В таких случаях кредитор имеет право требовать выполнения обязательства в любое время (ч. 2 ст. 530 ГКУ). Должник должен исполнить такую обязанность в семидневный срок со дня предъявления требования, если обязанность немедленного выполнения не следует из договора или актов гражданского законодательства. Соответственно, исковую давность по указанным обязательствам начинают отсчитывать с восьмого дня после предъявления требования.

Течение сроков исковой давности останавливается (ч. 1 ст. 263 ГКУ):

1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное или неотвратимое при этих условиях событие (непреодолимая сила);

2) в случае отсрочки выполнения обязательства (мораторий) на основаниях, установленных законом. По мнению ВХСУ, таким основанием является Закон № 2864 (п. 7 Информационного письма ВХСУ от 13.02.2002 г. № 01-8/152);

3) при остановке действия закона или другого нормативно-правового акта, который регулирует соответствующие отношения.

В указанных случаях течение исковой давности останавливается на все время существования этих обстоятельств (ч. 2 ст. 263 ГКУ).

Течение исковой давности прерывается в случае совершение лицом действия, свидетельствующего о признании им своего долга или другой обязанности (ч. 1 ст. 264 ГКУ).

• полное или частичное признание претензии;

• изменение договора, из которого усматривается, что должник признает существование долга, а также просьбу должника о таком изменении договора;

• письменную просьбу отсрочить уплату долга (в «предоплатном» случае, очевидно, просьбу продавца об отсрочке поставки товара);

• подписание уполномоченным на это должностным лицом должника совместно с кредитором акта сверки взаиморасчетов, подтверждающего наличие задолженности в сумме, по которой возник спор.

После прерывания течение исковой давности начинается заново. Время, прошедшее до прерывания течения исковой давности, в новый срок не засчитывают (ч. 3 ст. 264 ГКУ).

Также на эту тему читайте материалы издания «БУХГАЛТЕР&ЗАКОН» (№ 44 за 2015 год):

Условие об авансе без договора

Здравствуйте! Коллеги, хочу уточнить следующее.
Часто вижу на форуме в консультациях ответы про ПРАВО принятия НДС к вычету с авансов выданных поставщикам.Как многие пишут: «При этом должны быть выполнены условия: условие об авансе должно быть прописано в договоре и у вас должен быть правильно оформленная счет-фактура от поставщика».
Это хорошо, понятно.
Ну, а если нет договора? Однако идут оплаты на основании предоплатного счета поставщика, в теле которого есть ссылочка: «Внимание! Оплата данного счета означает согласие с условиями поставки товара. Уведомление об оплате обязательно, в противном случае не гарантируется наличие товара на складе. Товар отпускается по факту прихода денег на р/с Поставщика, самовывозом, при наличии доверенности и паспорта. «
Как считаете, если мы акцептовали, оплатили такой счет, то договор заключен? Можно принимать по выставленному нам авансовому СФ-ре НДС к вычету? (Я считаю, что заключен. поправьте меня, если это не так!)

А если даже нет такого текста в счете? но счет-то мы авансом проплатили. Можно? или нет?

Цитата: Договор как обязательное условие принятия НДС
с аванса к вычету

Формулировки НК РФ предусматривают наличие договора, содержащего условие о предварительной форме оплаты: вычетам у налогоплательщика, перечислившего суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, подлежат суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров (работ, услуг) (п. 12 ст. 171 и п. 9 ст. 172 НК РФ). Речь идет о счете-фактуре на оплату, частичную оплату, применяемом в соответствии с п. 5.1 ст. 169 НК РФ с 2009 г. Не стоит путать его с обычным счетом-фактурой, выставляемым при реализации товаров (работ, услуг) согласно п. 5 указанной статьи.
Правило о наличии договора, предусматривающего предварительную форму оплаты, представители налоговых органов, вероятнее всего, будут расценивать как обязательное условие для применения вычета по НДС с аванса.
Как правило, договор составляется в форме единого документа, подписанного сторонами. Но в некоторых случаях стороны не могут заключить договор в таком виде или по тем или иным причинам не хотят это делать.
Рассмотрим, как подтвердить право на вычет по произведенной оплате, частичной оплате, если нет договора, предусматривающего предоплату. Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо определить порядок заключения договора, а также установить, какими документами можно подтвердить факт его заключения.
Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 432 закрепляет: договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (о предмете договора, условиях, названных в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также всех условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение).
Теперь рассмотрим порядок заключения договора, а также установим, какими документами подтверждается этот факт.
В соответствии с ГК РФ договор заключается посредством направления предложения заключить договор (оферты) одной из сторон и принятия предложения (акцепта) другой стороной (ст. 432).
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, достаточно определенно выражающее намерение сделавшего его лица считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (ст. 435 ГК РФ) (см. таблицу).
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если это не противоречит закону (ст. 434 ГК РФ). Эта же норма устанавливает: договор в письменной форме может быть заключен путем как составления одного документа, подписанного сторонами, так и обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Как правило, оферта может быть сделана как устно, так и письменно.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, в установленный офертой срок действий по выполнению указанных в ней условий договора.
Для целей налогообложения, вероятнее всего, налоговый орган будет требовать наличие документа, составленного в письменной форме. Поэтому во избежание налогового риска в виде отказа в вычете НДС целесообразно иметь в наличии письменную оферту от контрагента и документ, подтверждающий акцепт (например, платежное поручение), или договор, подписанный всеми сторонами.
Законодательство, регулирующее отношения по купле-продаже, например, не предусматривает обязательную письменную форму для заключения такого рода сделок, что подтверждается в том числе многочисленной судебной практикой (Постановления ФАС Московского округа от 21.08.2007 N КГ-А41/6269-07, Волго-Вятского округа от 11.06.2008 N А82-11276/2007-35 и др.).
В этом случае документом, подтверждающим заключение договора купли-продажи, будет являться товарная накладная, подписанная продавцом и покупателем, содержащая существенные условия: наименование и количество товара. Еще один документ, подтверждающий факт заключения договора в соответствии со ст. 493 ГК РФ, — кассовый или товарный чек либо иной документ, подтверждающий оплату товара, выданный продавцом покупателю.
Однако варианты с товарной накладной, кассовым или товарным чеком для принятия к вычету НДС с сумм оплаты, частичной оплаты организации не подойдут. Условием для принятия НДС к вычету в соответствии с п. 9 ст. 172 НК РФ является наличие в договоре оговорки о перечислении предоплаты. А в рассматриваемой ситуации факт заключения договора подтверждается накладной или чеками лишь после отгрузки товара (работы, услуги); соответственно, условие о предоплате будет отсутствовать, поскольку перечисленные документы формируются уже после отгрузки товара.
Исходя из изложенного, договор, составленный единым документом, не вызовет сложностей при принятии НДС к вычету. Проблемы могут возникнуть при его отсутствии. В таком случае снять налоговые риски и подтвердить факт заключенного в письменной форме договора поможет письменная оферта от контрагента, содержащая все существенные условия для соответствующего вида договора, а также условие о перечислении предоплаты и документ, подтверждающий акцепт договора.

Пример. ООО «Пример» получило письмо от ЗАО «Контакт» (Исполнитель), подписанное директором и заверенное печатью. Указанное письмо содержит предложение оказать для ООО «Пример» определенные консультационные услуги. Здесь же указано, что ООО «Пример» должно перечислить предоплату в размере 100% общей стоимости услуги и уплата данной суммы на определенный расчетный счет, принадлежащий ЗАО «Контакт», будет считаться акцептом (подтверждением факта заключения договора).
ООО «Пример» оплатило платежным поручением стоимость услуг по письму. С момента оплаты договор оказания услуг в письменной форме считается заключенным, т.к. он содержит существенные условия для договора оказания услуг, а ООО «Пример» выполнило условия, указанные в оферте. Соответственно, при соблюдении остальных условий ООО «Пример» может воспользоваться вычетом НДС с суммы предоплаты.

В заключение отметим: если нет договора или оферты, содержащих существенные условия договора и необходимость перечисления предоплаты (аванса), а также документа, подтверждающего акцепт (выполнение определенных действий, направленных на заключение договора), налоговый орган, вероятнее всего, откажет в вычете НДС с уплаченной предоплаты (аванса).
Однако факт непринятия к вычету НДС с предоплаты (аванса) не влияет на право налогоплательщика на вычет НДС при получении от контрагента товара (работы, услуги). После принятия товара (работы, услуги) налогоплательщик сможет принять к вычету НДС.

Аванс – сумма, определенная договором, которую заказчик передает работнику или поставщику до выполнения встречных обязательств. Внесенная сумма служит доказательством действительности контракта и серьезности намерений, но не гарантирует полное исполнение всех условий. Законодательство предусматривает возврат аванса при условии невыполнения основных пунктов договора.

Аванс и задаток: две формы предоплаты

Доказать свою заинтересованность в исполнении договора, согласно российскому законодательству, можно внесением в него одного из двух видов предоплаты – либо аванса, либо задатка. Разницу между этими двумя формами можно почувствовать лишь при условии срыва сделки, поэтому важно учитывать хрупкость позиций еще на этапе подписания документов.

Аванс – предоплата, предусматривающая полный возврат суммы при неисполнении условий договора. При этом сторона, виновная в срыве, не несет дополнительной ответственности. То есть, исполнитель, затянувший сроки, а после и вовсе отказавшийся от выполнения работы, просто вернет сумму аванса, без учета потерь, которые понесла вторая сторона.

И наоборот, заказчик, внезапно решивший отказаться от уже наполовину выполненной работы, которая потребовала вложений капитала, времени и сил исполнителя, получит свои деньги обратно в том же размере.

Задаток предусматривает предоплату, величина которой является потерей той стороны, которая отказалась от сделки. Таким образом, при отказе от выполнения работы исполнитель обязан вернуть задаток в двойном размере, что хотя бы частично возместит ущерб работодателю. В свою очередь, отказываясь от приема работы, заказчик полностью теряет сумму задатка, чем покрывает временные затраты работника. Задаток, по сравнению с авансом, является более надежной формой предоплаты, учитывающей интересы сторон договора.

Аванс, как часть зарплаты

Присказка о том, что самым большим расстоянием в мире является жизнь от аванса до зарплаты, постепенно теряет свою актуальность: значительное количество коммерческих предприятий выплачивает зарплату работникам однократно, но что имеет полное право.

Особенности исчисления оплаты труда предусмотрены в Трудовом Кодексе и имеют ряд вариантов, среди которых каждая компания может выбрать комфортное решение.

Однократная зарплата – вознаграждение, которое выплачивается работникам по истечении отчетного периода и предусматривает полную оплату рабочего времени.

Зарплата и аванс – система оплаты, при котором вознаграждение труда за месяц разбивается на два этапа, один из которых приходится на начало отчетного периода, а второй – на его окончание

Ныне большинство людей принимаются на предприятия по контракту, составленному на основе коллективного соглашения работников с нанимателем. В этом документе указываются и особенности начисления зарплаты, кратность и размеры выплат. Аванс не всегда равен половине оклада с начислениями за стаж, вредность и т.п., его размер может составлять 20-30-70% от зарплаты.

Трудовой Кодекс расценивает аванс, как часть заработной платы, соответственно, выплата его обязана производится в указанные контрактом сроки, а если дата выпадает на выходной, то накануне.

Изменения условий на рынке, повлиявшее на деятельность предприятия не может служить объективной причиной отказа от предоплаты труда наемных работников. При желании изменить кратность выплат или изменить дату платежей, работодатель обязан предупредить коллектив в письменной форме не позднее, чем за месяц до вступления корректив в силу.

Аванс при работе с фрилансерами

Ныне многие специалисты предпочитают сольную карьеру работе в компании. Преимуществами такого подхода является гибкость графика, возможность самостоятельно определения стоимости работ, без привязки к окладу, широкий спектр предложений труда. Бухгалтеры и юристы, дизайнеры и фотографы, веб-студии и копирайтеры вольны заключать кратковременные договора на оказание услуг.

Аванс при этом носит принципиально иной характер, нежели при оплате труда постоянных сотрудников, и нередко доходит до 100% от полной стоимости работ. При заключении договора важно заранее оговорить сроки исполнения, размер гонорара и величину аванса. Важен и тот факт, что при невыполнении пунктов договора аванс будет возвращен в полном размере, чего не сделает постоянный сотрудник предприятия.

Бизнес и кредитные поставки

Развивающийся бизнес постоянно испытывает недостаток в средствах. Привлечение инвестиций и получение банковский кредитов не всегда являются возможными, но кредитование заграничным партнером-поставщиком – реальный и часто практикующийся вариант. Так, закупка товаров, сырья и оборудования может происходить на кредитной основе с внесением аванса, размеры которого указаны в договоре, составленном сторонами.

Обычно аванс, как первоначальный платеж поставщику за товарную ссуду, предусматривает предоплату в размере 10-50% от общей стоимости еще до начала отгрузки. При кредитных поставках платеж также служит доказательством серьезности намерений, которая может быть подкреплена еще и банковской гарантией. Ее предоставление является обязательным условием при отгрузке на крупные суммы. При этом банк-гарант выдает письменное обязательство уплатить по счетам должника в случае его неспособности самостоятельно погасить долг в течение указанного срока.

В международных торговых отношениях не все банковские гарантии равны. Так, на территории Европы вряд ли будет рассмотрен гарант, предоставленный российскому предпринимателю мелким, частным банком, название которого сложно даже отыскать в справочнике. А вот гаранты, предоставленные крупнейшими банками страны, будут иметь вес повсеместно.

Аванс – частичная предоплата, показывающая серьезность намерения заинтересованной стороны, но не являющаяся твердым гарантом исполнения всех пунктов договора. Предусмотренная в разных законодательных актах, плата полностью возвращается к владельцу при условии невыполнения договоренностей.

Возврат задатка за квартиру: юридическая сторона вопроса

Начнем с того, что понятие «аванс» в гражданском законодательстве отсутствует, оно перекочевало из бухгалтерского учета. Что такое задаток, четко разъясняется в Гражданском Кодексе Украины в 570 статье.

Итак, аванс в широком понимании – это предоплата по договору, в большинстве случаев его размере варьируется между 10% и 30%. Задаток же является частью оговоренной между покупателем и продавцом суммы, которая вносится в качестве доказательства намерений покупателя и его состоятельности выполнить обязательства. Также оговорено, что если в договоре прямо не указано, что предоплата является задатком, то она будет считаться авансом, то есть к авансу применимы все правила задатка.

Так в чем же кардинальное отличие между этими двумя понятиями?

Если сделка отменится, пострадавшая сторона получит возврат задатка за квартиру в двойном размере, а при авансе только в изначальной сумме. Из этого следует, что задаток — более серьезная форма авансирования сделок.

Как вернуть задаток за квартиру?

Как и во всех сделках, многое зависит с правильного составления договора купли-продажи. Уже на этом этапе составитель может прописать послабления либо ужесточение нарушений условий договора. Для составления договоров рекомендуем всегда приглашать юриста по недвижимости с опытом работы в сфере купли-продажи квартир.

Хочется верить в лучшее, поэтому самый лучший исход сделки – это когда дело решается между покупателем и продавцом. Добросовестные граждане, видя, что другая сторона терпит неудобства и не может выполнить условия договора, могут вернуть задаток без привлечения внимания суда, то есть вернуть задаток «по соглашению сторон». В таких случаях вы получите сумму, как и при авансе. На всякий случай напишите дополнительное соглашение, что претензий к другой стороне не имеете и считаете сделку завершенной: вдруг она передумает.

Также есть другой юридический документ, который поможет вам осуществить возврат задатка за квартиру, – расписка.

Расписка содержит следующие реквизиты:

  • ФИО продавца и покупателя.
  • Адреса проживания сторон сделки (по паспорту и фактически).
  • Предмет сделки: в нашем случае квартира.
  • Сумма задатка.
  • Cроки погашения остальной части суммы.
  • Подписи продавца и покупателя.

Если вы не заключили договор и ограничились лишь распиской, когда отдавали деньги, то задатком предоплата считаться не будет, это аванс.

Если в вашей сделке участвовало третье лицо, например, риелтор, будьте внимательны при составлении пунктов договора в отношении вашего «помощника»: он вполне может прописать комиссионные в случае срыва сделки.

Кто пострадает от срыва сделки с задатком?

Так как купля-продажа квартиры с задатком – это самая надежная сделка, то пострадать от срыва может и сам покупатель.

Рассмотрим случаи возникновения права на возврат задатка за квартиру:

Ситуация 1. Покупатель изменил решение в выборе квартиры и просит вернуть задаток. Продавец, который придерживал квартиру до последнего и мог давно продать ее другому покупателю, вправе требовать возмещения своих издержек. В зависимости от условий договора он вправе стребовать задаток в полной сумме либо лишь штрафную часть.

Ситуация 2. Продавец оказался недобросовестным: затянул со сроками передачи прав на квартиру, выселением либо умолчал о «темной истории» продаваемого жилья. В таком случае согласно 571 статье ГК УК покупатель вправе требовать двойной размер.

Ситуация 3. Покупателю в предоставлении ипотеки отказал банк, но продавец хочет получить задаток за простой и подает в суд. В таком случае закон будет на стороне покупателя.

Подытоживая вышеприведенное, делаем вывод, что покупка квартиры с задатком — самая надежная сделка для обеих сторон. Покупатель точно знает, что получит выбранную им квартиру, а продавец уверен в твёрдых намерениях покупателя.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Если аванс перечислен, а договора нет

Компания заплатила аванс за предстоящие поставки товара. В этой ситуации главного бухгалтера смутило, что договор как отдельный документ заключен не был. Контрагент прислал письмо с предложением о покупке товара, к письму прилагался счет на предоплату, компания счет оплатила, разберемся, можно ли принять к вычету НДС с аванса, ведь по закону для вычета нужен договор с условием о предоплате.

Елена Ситникова, ведущий консультант направления налогового и правового консультирования BDO Россия

Если компания перечислила частичную оплату в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав; далее – товаров), она может принять к вычету суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров (п. 12 ст. 171 НК РФ). При этом потребуются (п. 9 ст. 172 НК РФ):
• счет-фактура, выставленный продавцом при получении частичной оплаты;
• договор, предусматривающий перечисление указанных сумм.
Однако на практике в качестве договора могут выступать, к примеру, письмо и счет на предоплату от контрагента. Разберемся, можно ли в таком случае считать, что договор заключен. И достаточно ли этих документов для вычета НДС с аванса.

Договор с точки зрения ГК РФ

Налоговое законодательство не устанавливает каких-либо отдельных требований к договорам для предъявления НДС к вычету с аванса. Поэтому обратимся к общим нормам Гражданского кодекса о договорах.
По гражданскому законодательству договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в том или ином случае форме.
Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Договор заключается посредством направления оферты – предложения заключить договор – одной из сторон и ее акцепта – принятия предложения – другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
Если лицо, получившее оферту, совершило какие-то действия по выполнению условий договора, считается, что акцепт состоялся, письменная форма договора соблюдена (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Акцептом могут быть отгрузка товаров, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и пр.
К примеру, одна сторона (продавец) может направить другой стороне (покупателю) предложение купить товары, оказать услуги и изложить в нем условия предлагаемой сделки (направить оферту).
Получив предложение, потенциальный покупатель может его принять (акцептовать). О принятии предложения может свидетельствовать, в частности, перечисление предоплаты. С точки зрения гражданского законодательства можно считать, что договор заключен.

ПРОСТО УЧТИТЕ
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Какой договор признает Минфин…

Финансисты настаивают, что для получения вычета НДС с аванса непременно нужно иметь договор в виде отдельного документа, в котором предусмотрено условие о предварительной оплате.
Если же договора нет или в нем отсутствует такое условие, а предоплата перечисляется на основании счета, то НДС по этому авансу к вычету не принимается (письмо Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-15/39).

СОВЕТЫ

ДЛЯ РЕШИТЕЛЬНЫХ

Можно принять к вычету НДС с аванса, перечисленного на основании счета от поставщика, при отсутствии договора в виде единого документа, подписанного сторонами. Ведь получение счета на оплату, который содержит все существенные условия договора, можно расценивать как оферту. А выполнение условий оферты – как акцепт. Значит, договор можно считать заключенным.
Если инспекция не согласится, шанс отстоять свою позицию в суде высок.

ДЛЯ ОСМОТРИТЕЛЬНЫХ
Чтоб не рисковать, можно выбрать один из двух вариантов действий. Либо НДС с аванса к вычету не принимать, либо изначально заключить традиционный договор в виде единого документа.
Включить в него условие о предоплате и принимать к вычету налог, соблюдая при этом все формальные требования Налогового кодекса и Минфина.

…а какой – суды

Судьи иначе относятся к проблеме. Так, ФАС Уральского округа рассматривал ситуацию, в которой договор заключался следующим образом.
Покупатель подал заявку на продукцию, получил счет от продавца и оплатил его.
Затем участники сделки условились, что либо покупатель забирает товар со склада, либо продавец высылает товар по почте.
При передаче товара оформляются товарная накладная и счет-фактура.
Налоговая инспекция решила, что поскольку отдельного письменного договора, содержащего условие о предоплате, нет, то налог на добавленную стоимость с аванса к вычету принять
нельзя. Однако судьи с налоговиками не согласились.
Арбитры указали, что по гражданскому законодательству отсутствие единого текста договора, подписанного обеими сторонами, в данном случае не может расцениваться как отсутствие договорных отношений между поставщиком и покупателем.
Покупатель своими действиями (оплатой выставленного счета) подтвердил заключение договора. Стороны в письменном виде согласовали все существенные условия договора (наименование товара, его количество, цену, условия и порядок оплаты, сроки поставки). Предложение поставщика покупатель принял, о чем свидетельствовало перечисление предоплаты.
Поэтому требования для применения налоговых вычетов по НДС, предусмотренные п. 12 ст. 171 и п. 9 ст. 172 НК РФ, выполнены (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2011 № А64-6563/2010).