Право собственности на земельный участок может быть ограничено

Ограничение прав на землю — Земельное право (Меденцов А.С.)

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их не является исчерпывающим.

Предусмотрены, в частности, следующие ограничения прав на землю:

  1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
  2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
  3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
  4. иные ограничения в случаях, установленных федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Указанные ограничения прав могут быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков (возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями) могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничением является установление особых условий использования участков в зонах, где запрещаются определенные виды деятельности.

Права на земельный участок иногда могут предоставляться с определенными условиями. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть выделен на определенном праве (собственность, аренда и др.) с условием совершения определенных действий. Например, освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги в определенные установленные сроки.

Глава 18. ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ.

Статья 110. Понятие ограничения прав на земельный участок.
1. На использование собственником земельного участка или его части может быть установлено ограничение (отягощение) в объеме, предусмотренном законом или договором.
2. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (отягощения).

Статья 111. Ограничение прав на земельный участок.
1. Право на земельный участок может быть ограничено законом или договором путем установления:
а) запрета на продажу или иного отчуждения определенным лицам в течение установленного срока;
б) запрета на передачу в аренду (субаренду);
в) права на преимущественную куплю в случае его продажи;
г) условия приема наследства лишь определенным наследником;
г1) условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
д) запрета на проведение отдельных видов деятельности;
е) запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества;
е) условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
ж) условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
з) условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке;
и) иных обязательств, ограничений или условий.
2. Ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют в течение срока, установленного законом или договором.

Статья 112. Охранные зоны.
1. Охранные зоны создаются:
а) вокруг особо ценных природных объектов, объектов культурного наследия, гидрометеорологических станций и т. п. с целью охраны и защиты их от неблагоприятных антропогенных воздействий;
б) вдоль линий связи, электропередачи, земель транспорта, вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предупреждения повреждения, а также снижения их негативного воздействия на людей и окружающую среду, смежные земли и другие природные объекты.
2. Правовой режим земель охранных зон определяется законодательством Украины.

Статья 113. Зоны санитарной охраны.
1. Зоны санитарной охраны создаются вокруг объектов, где есть подземные и открытые источники водоснабжения, водозаборные и водоочистительные сооружения, водоводы, объекты оздоровительного назначения и другие, для их санитарно-эпидемиологической защищенности.
2. В границах зон санитарной охраны запрещается деятельность, которая может привести к причинению вреда подземным и открытым источникам водоснабжения, водозаборным и водоочистительным сооружениям, водоводам, объектам оздоровительного назначения, вокруг которых они созданы.
3. Правовой режим земель зон санитарной охраны определяется законодательством Украины.

Статья 114. Санитарно-защитные зоны.
1. Санитарно-защитные зоны создаются вокруг объектов, являющихся источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующих излучений и т. п., с целью обособления таких объектов от территорий жилой застройки.
2. В границах санитарно-защитных зон запрещается строительство жилых объектов, объектов социальной инфраструктуры и других объектов, связанных с постоянным пребыванием людей.
3. Правовой режим земель санитарно-защитных зон определяется законодательством Украины.

Статья 115. Зоны особого режима использования земель.
1. Зоны особого режима использования земель создаются вокруг военных объектов Вооруженных Сил Украины и иных воинских формирований, образованных в соответствии с законодательством Украины, для обеспечения функционирования этих объектов, сохранения вооружения, военной техники и другого военного имущества, охраны государственной границы Украины, а также защиты населения, хозяйственных объектов и окружающей среды от воздействия аварийных ситуаций, стихийных бедствий и пожаров, которые могут возникнуть на этих объектах.
2. Вдоль государственной границы Украины устанавливается пограничная полоса, в пределах которой действует особый режим использования земель.
3. Размер и правовой режим пограничной полосы устанавливаются в соответствии с законом.

Понятие и виды ограничений прав на землю в публично-правовых и частноправовых интересах

Согласно ч. 7 ст. 41 Конституции использование собственности не может наносить вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли. Итак, субъективное право следует рассматривать как установленный законом уровень не только возможной, но и должного поведения владельца.

Таким образом, определенные ограничения осуществления субъективных прав, связанных с земельной собственностью, является проявлением пределов реализации права собственности на земельные участки с учетом тех или иных обстоятельств, которые могут представлять как публичный, так и частный интерес. Такие ограничения устанавливаются как в силу прямых предписаний законодательства, так и на основании соответствующих договоров, одной из сторон которых является собственник земельного участка. Ограничения, установленные для предыдущего владельца, распространяется и на следующих, если не потеряли силу обстоятельства их договорного установления.

Наличие ограничений должна сочетаться с системой принципов обеспечения права владельцев распоряжаться земельными участками. Среди них можно выделить такие, как допустимость ограничения права собственности только в общественных интересах; справедливая компенсация владельцам убытков; установление ограничений на основании и в рамках закона; равенство всех собственников перед ограничениями; судебная защита права собственности. При этом главным принципом регулирования земельных отношений должно быть обеспечение паритета частных и общественных интересов.

Итак, ограничения прав собственников земельных участков составляет закрепление в установленном порядке запретов относительно осуществления отдельных видов хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, требования воздерживаться от определенных действий или предоставление ограниченной возможности использования с четко определенной целью чужого земельного участка.

Ограничением надо считать и любые запреты и требования, предписывающие воздерживаться от совершения определенных действий, предусмотренных законодательством для соответствующих видов земельных участков при наличии определенных условий и которые не применяются к другим участкам аналогичного целевого назначения.

В литературе ограничения также разделяют на общие и специальные. Под общими ограничениями прав на землю следует понимать ограничения, которые распространяются на осуществление определенной категорией субъектов прав на землю своих правомочий в равной степени. К специальным ограничениям прав на землю относятся ограничения, которые распространяются на осуществление определенной категорией субъектов прав на землю своих правомочий не в равной степени, то есть выборочно.

Ограничением прав на землю посвящена гл. 18 ЗК. В ст. 110 ЗК обременения выступают как разновидность ограничений прав на землю. В соответствии со ст. 111 ЗК право на земельный участок может быть ограничено законом или договором путем установления: запрета на ее продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока; запрета на передачу участка в аренду (субаренду); права на преимущественную покупку в случае его продажи; условия принятия наследства только определенным наследником; условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков; запрета на осуществление отдельных видов деятельности; запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества; условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги; условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ; условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке; других обязательств, ограничений или условий. Ограничения использования земельных участков, как и право земельного сервитута, подлежат государственной регистрации. Срок действия ограничений определяется законом или договором.

По результатам установления ограничений для владельцев земельных участков их можно разделить на 2 основных вида: ограничения без возмещения владельцам причиненных убытков и ограничения с возмещением убытков. Основанием для такой классификации является ст. 156 ЗК, в которой, в частности, указано, что владельцы земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные вследствие установления ограничений по использованию земельных участков.

Право собственника может быть также ограничено (обременено) установлением земельного сервитута по требованию другого собственника или землепользователя. Социальная же функция права собственности получает выражение в соблюдении собственниками земельных участков правил добрососедства.

Все указанные выше ограничения получают конкретное проявление при регулировании осуществления «триады» правомочий, составляющих содержание права собственности (владения, пользования и распоряжения) на земельные участки.

Ограничение права владения состоят в том, что земельное законодательство строго регламентирует предельные размеры земель, прежде всего сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности — до 100 га (п. 13 Переходных положений ЗК).

Ограничение права пользования земельными участками регламентирующие право земельного сервитута, эмфитевзиса, суперфиция, правила добрососедства и установление ограничений прав на землю.

Ограничение права распоряжения допускается действующим законодательством путем ограничения оборота земельных участков с учетом требований ст. 131 ЗК. Эти требования заключаются, прежде всего, в законодательном закреплении перечня видов земель, должны изыматься из гражданского оборота, а следовательно, не могут быть объектами права частной собственности. К таким землям относятся техногенно-загрязненные земли сельскохозяйственного назначения, на которых невозможно получение продукции, отвечающей установленным требованиям (нормам, правилам, нормативам), а также деградированные и малопродуктивные земли (ст.ст. 170, 172 ЗК).

По срокам ограничения делятся на постоянные и временные. К постоянным могут быть отнесены обязанности собственников земельных участков своевременно уплачивать земельный налог; не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей; соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон и т.д. Временными ограничения по целевому использованию земельных участков; купли-продажи земельных участков, занятых в сельскохозяйственном производстве; ограничение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения (до 1 января 2015 p.) запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ (до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и рынке земель); особые условия аренды.

Ограничение права собственности на землю можно классифицировать по объектом, субъектом и содержанием. К ограничениям по объекту можно отнести ограничение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения 100 га. Увеличение этой площади возможно лишь в случае наследования земельных участков по закону.

Ограничения по субъекту характеризуется тем, что одной стороной в этом в случае один владелец, а второй, в интересах которого устанавливаются ограничения, — другой собственник или землепользователь. К таким ограничениям можно отнести обязанности собственника не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей; соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон; требований, связанных с охраной окружающей среды; сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем; своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления сведения о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов.

Ограничения, связанные с содержанием правоотношений можно разделить на 3 группы:

1) те, которые запрещают совершение определенных действий на земельном участке;

2) ограничения, которые дают право соседнем собственнику или землепользователю так или иначе пользоваться земельным участком владельца;

3) ограничения, которые сочетают первые две группы ограничений.

Раздел или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений, обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничение (обременение) распространялось только на часть земельного участка, которая в результате раздела земельного участка не вошла в сформированный новый земельный участок.

Ограничения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном законом, и действуют с момента государственной регистрации.

Ограничения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу нормативно-правовыми актами, которыми они были установлены.

Сведения об ограничениях в использовании земель указываются в проектах землеустройства по отводу земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких ограничениях вносятся в Государственный земельный кадастр.

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, В соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российско

Получил выписку из Кадастрового, а там такое:

«Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, В соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03 июня 2006 года № 74-ФЗ в границах водоохранных зон запрещается: использование сточных вод для удобрения почв; размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства. «

Земли ИЖС, разрешённое использование — ЛПХ.

Теперь не пойму, строить можно или нет? Ладно бы ограничение было только по ст. 65 Водного кодекса, но тут отсыл к статьям 56, 56.1 Земельного кодекса. Правда, предложение читается не логично, потому что стоит запятая, а не точка после слов «Российской федерации»..

Можно подумать, что ограничения все-таки только по статьям Вк.

30 Августа 2016, 22:49 Павел, г. Москва

Уточнение клиента

добавил файл с выпиской из кадастрового

30 Августа 2016, 22:45

Ответы юристов (9)

Теперь не пойму, строить можно или нет? Ладно бы ограничение было только по ст. 65 Водного кодекса, но тут отсыл к статьям 56, 56.1 Земельного кодекса.
Павел

Отсылка в выписке к статьям 56 и 56.1 носит общий характер, поскольку в них содержатся общие нормы о возможности наличия ограничений в отношении земельного участка, их сроке, порядке обжалования и т.д.

Конкретные же ограничения как раз указаны в ст. 65 ВК РФ, применительно к Вашей ситуации.

ЗК РФ

Статья 56. Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Теперь не пойму, строить можно или нет?

Строить можно, но при соблюдении условии:

Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы
16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иныхобъектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

Уточнение клиента

а что если бы на месте запятой стояла точка? Намёк на неё, в виде заглавной буквы «В».

30 Августа 2016, 23:14

Есть вопрос к юристу?

Теперь не пойму, строить можно или нет?
Павел

Можно, но с учетом этого абзаца:

В границах водоохранной зоны допускается проектирование, строительство,
реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов
при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану
водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод
в соответствии с водным
законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

но тут отсыл к статьям 56, 56.1 Земельного кодекса.
Павел

Отсылка, так как в этих статьях и говорится об ограничениях на землях.

Здравствуйте Павел, в данном случае они указали общую отсылку на ст 56 ЗК РФ где указаны возможные ограничения

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

а также то что данный участок находится в водоохранной зоне, и строительство дачных домиков например там разрешено, в этой же выписке есть ссылка на закон

«В границах водоохранной зоны допускается проектирование, строительство,

реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатацияхозяйственных и иных объектов
при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану
водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.»

То есть если вы будете строить обычные домики или сарай с надлежаще проведенной канализацией и с соблюдением всех санитарных норм, то запретов для строительства нет, с Уважением.

Уточнение клиента

непонятно, почему могу строить сарай или «домики». Земли Населенных пунктов, для ЛПХ, разве не могу построить дом для ИЖС?

31 Августа 2016, 20:22

Это ничего бы не изменило. Конкретные ограничения в ст. 56 и 56.1 ЗК РФ не указаны.

Да все равно, так как в ст.65 ВК РФ об ограничениях прав на землю не сказано. Об этом сказано в Земельном Кодексе РФ, то есть он отсылает к Водному кодексу в частности.

Уточнение клиента

Простите, но тогда ограничения подразумевали бы весь набор статей 56 и 56.1

«Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации»

Разве не так читается предложение?

30 Августа 2016, 23:20

ЗК РФ, Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Но никакой информации о том что ваш участок подпадает под резервирование нет, поэтому каких либо запретов или ограничений по строительству нет, только с учетом особенности водоохранной зоны.

Теперь не пойму, строить можно или нет? Ладно бы ограничение было только по ст. 65 Водного кодекса, но тут отсыл к статьям 56, 56.1 Земельного кодекса. Правда, предложение читается не логично, потому что стоит запятая, а не точка после слов «Российской федерации»…
Павел

Ваши ограничения связанны именно с Водным кодексом, а именно водоохранной зоной водохранилища

Статья 56. Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд
1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Теперь не пойму, строить можно или нет?
Павел

Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а такжедля возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

, но с соблюдением определенных норм. об этом у ив выписке указано

В границах водоохранной зоны допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды

Правовое регулирование ограничений прав на земельные участки

Е. В. Максимова, старший преподаватель кафедры земельного и экологического права УрГЮА, заместитель начальника управления Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

С развитием права собственности на земельные участки возрастает потребность регулировать отношения между собственниками или иными владельцами соседних земельных участков, а также отношения между владельцами сооружений, коммуникаций и собственниками или иными владельцами земельных участков по поводу пользования чужими (соседними) земельными участками. Кроме того, появляется необходимость в нормативном регулировании ограничений прав на землю собственников земельных участков в публичных интересах и установлении пределов государственного, общественного вторжения в границы осуществляемого права собственности на землю.

Права собственника, так же как и обладателей иных вещных прав не могут быть не ограничены. Определение границ вещных прав на земельные участки диктует современная действительность.

Определение пределов и ограничений собственнических прав отмечается в современной литературе как тенденция в развитии гражданского законодательства. Установить ограничения обязан законодатель.

Статья 55 Конституции РФ установила, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Статья 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности может быть ограничено законом, а также иными правовыми актами. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 определено, что поскольку согласно Конституции РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, следует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и ограничивающие права собственника, не подлежат применению.

Впервые в современном российском законодательстве понятие ограничение (обременение) появилось в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 (далее – Закон № 122‑ФЗ). Названным Законом установлено, что ограничение (обременение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Понятия, содержащиеся в Законе № 122-ФЗ, в том числе и понятие «ограничение (обременение)» как указано в ст. 1, используются для целей названного закона, который по своей сути является процедурным, определяющим порядок государственной регистрации, в том числе порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав. Именно для целей государственной регистрации объединены под термином «ограничения (обременения)» такие понятия как сервитут и ипотека (залог), аренда и арест, доверительное управление и заявление о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества. В абз. 6 ч. 6 ст. 12 данного Закона указано, что в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. Кроме того, необходимо отметить, что в Законе № 122-ФЗ термины «ограничения» и «обременения» представляются как тождественные.

Как было уже указано выше, в действующем российском законодательстве понятие «ограничение (обременение) права» содержится только в законе, определяющем процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не существует в настоящее время и единого мнения среди ученых – юристов относительно понятия ограничения.

В составе института вещных прав, предусмотренного современным гражданским правом Российской Федерации, ограничение права собственности является наименее изученным юридическим феноменом, представляющим несомненный теоретический и практический интерес 2 .

Право собственности нельзя определять как неограниченное право собственности, так как «в действительности оно всегда является правом ограниченным во владении, пользовании или распоряжении по закону или вследствие интересов третьих лиц» 3 .

Право собственности немыслимо без пределов. Эти пределы устанавливает закон. Законодатель, когда устанавливает непосредственно ограничения права собственности, должен исходить из определенных подходов и критериев, а именно, ­исходить из интересов общества и государства и прав третьих лиц.

Пределы осуществления права собственности обозначены наиболее ёмко в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадалежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Например, не допустимо использование земельного участка способами, ведущими к его загрязнению. Собственник не может произвольно, исключительно по своему волеизъявлению прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Собственник при использовании земельного участка должен обеспечить возможность прохода по участку в случае установления сервитута.

Некоторые ограничения права собственности на земельный участок.

1. Вещные права лиц, не являющихся собственниками (ограниченные (производные) вещные права на земельный участок).

Ограниченное вещ­ное право на чужую вещь является нормативным и фактическим ограничением права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком зависят от воли собственника и приобретаются, как правило, по воли собственника. Вместе с тем одновременно с возникновением у какого‑либо лица ограниченного вещного права на земельный участок сокращаются полномочия у субъекта права собственности этого земельного участка.

Права государственной и муниципальной собственности на земельные участки при принятии решения о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования ограничиваются в той мере, в какой соответствующие права предоставлены субъекту вещного права, производного от права собственности.

Ограничения в этом случае определяются законом.

Среди вещных прав на чужую вещь отдельно можно выделить право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 274 Гражданского кодекса РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ рассматривают эти понятия.

2. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Так, например, ст. 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно – защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Рассмотрим подробнее некоторые ограничения.

Сервитут

Право пользования чужой вещью, институт сервитута, был известен еще римскому праву.

Так называемый римский период развития отношений характеризуется свободой собственности. Обладатель права собственности в Риме имел всестороннюю возможность пользоваться и распоряжаться вещью, исключая вмешательство всех прочих лиц. Римское право определяло собственность как неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Право собственности в Риме было по существу свободным. Свобода ­собственника предполагалась. Что же касается ограничений, то всякое ограничение собственности должно было быть доказано 4 . Для установления ограничения права собственности необходимо было серьезное основание, как – то интересы соседей, благо общества.

Римское право оставило нам достаточно разработанную систему сервитутов.

В современном же российском законодательстве только в 1994 г., в Основных положениях программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, когда уже шел процесс приватизации, появилось упоминание о публичных сервитутах. В п. 4.10. Основных положений, утвержденных указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 указывалось на обязанность ­собственников земельных участков обеспечить использование объектов общественного пользования, возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков, возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Введение новых сервитутов могло быть осуществлено только федеральным законом или принятым в соответствии с ним нормативным актом.

Земельный кодекс РСФСР вообще не содержал такого понятия как сервитут и не вел речь о каких‑либо ограничениях прав на земельные участки.

В Земельном кодексе РФ, который был принят в октябре 2001 г., как мы видим, уже существует перечень целей установления публичных сервитутов.

Нормы, регулирующие частный сервитут, появились только в конце 1994 г., когда была принята ч. 1 Гражданского кодекса РФ, но гл. 17, которая, содержит соответствующие статьи, вступила в силу с 28 апреля 2001 г.

Таким образом, развитие сервитутного права в Российской Федерации еще только начинается.

Другие права на чужие вещи – право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения – сами в силу своей сущности и определения являются уже ограниченными правами. Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве ­постоянного (­бессрочного) пользования, не вправе ­распоряжаться этими участками. Схожая норма содержится в п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. В тоже время указанные ограниченные права предоставляют и определенные возможности их обладателю. В п. 1 ст. 269 Гражданского кодекса РФ указано, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, так же как и рассмотренное выше вещное право (сервитут), при появлении у какого-либо субъекта порождают уменьшение господства над вещью со стороны собственника. Права у собственника сужаются. Например, гражданин обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием садоводство. Орган местного самоуправления, приняв решение о предоставлении такого земельного участка, одновременно ограничил себя на право распоряжения таким участком. Названный земельный участок уже не может быть предоставлен иному лицу, не может орган власти и разместить на таком земельном участке какие-либо объекты недвижимости. При необходимости прокладки дороги через земельный участок необходимо будет пройти определенную процедуру с целью прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая ­возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное ­недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, являются его собственностью.

Можно отметить, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения настолько ограничивают право собственности, что правомочия собственника сводятся к нулю. По сути, объем правомочий у владельца рассматриваемых вещных прав даже больше, чем у собственника.

К сожаленью, законодатель не показывает соотношение ограниченных вещных прав с правом собственности. Учитывая, что практически всегда собственником земельного участка, находящегося у гражданина или юридического лица на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, является государство или орган местного самоуправления, где как не в законе определить соответствующие понятия ограниченных вещных прав и их соотношение с правом собственности. В настоящее время право пожизненного наследуемого владения не предоставляется. Право же постоянного (бессрочного) пользования предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В связи с этим требуется пересмотр имеющихся норм в Гражданском кодексе РФ, в том числе по вопросу прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

Непонятно зачем законодатель ввел в Земельный кодекс Российской Федерации норму о том, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. До вступления в силу Земельного кодекса РФ действовала норма ст. 270 Гражданского кодекса, в которой говорилось, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Норма была признана утратившей силу. В настоящее время большое число граждан и ряд юридических лиц не только указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ обладают право постоянного (бессрочного) пользования, и возможность распорядиться такими земельными участками пусть и с согласия собственника несколько бы оживило хозяйственный оборот. Например, сельскохозяйственное предприятие, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования, временно не использующее земельный участок, могло бы сдать его в аренду для получения оборотных средств. Гражданин, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного), для целей садоводства мог бы передавать земельный участок в безвозмездное пользование другому гражданину на период своего временного длительного отсутствия. Распоряжение при этом могло бы происходить с согласия собственника и документы о правах третьих лиц подлежали бы в соответствии с законодательством государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это, в свою очередь, сделало бы более прозрачными отношения по использованию земли. В законе можно было бы оговорить и случаи, когда распоряжение может происходить и без согласия собственника. Запрет на какое-либо распоряжение, который содержится в действующем законодательстве, скорее касается лиц указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Законодатель одновременно установив запрет лицу, которое обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на распоряжение им, предоставляет по сути право распоряжения лицу, которое использует земельный участок на праве аренды. Так, в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного не предусмотрено иное. Пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, который регулирует вопросы связанные с правами арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке аренды более, чем пять лет, предоставляет еще большие права арендатору, согласие собственника на действия по распоряжению вообще не требуются. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в соответствующих пунктах ст. 22 Земельного кодекса РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Абсолютно не решен вопрос, как быть с правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок в случае раздела (выдела) земельного участка. Например, в процессе приватизации государственного имущества юридическое лицо приобрело право на здание, которое расположено на земельном участке, находящемся на праве постоянного (бессрочного) пользования. В случае раздела земельного участка на два самостоятельных (один, на котором расположено здание, второй – свободный), сохранит ли юридическое лицо право на свободный от построек земельный участок или нет. С вопросом распоряжения ясно – нельзя распоряжаться даже при наличии согласия собственника. Думается, что в условиях, когда еще сохраняется большое число лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо было сохранить право распоряжения такими земельными правообладателями ограниченных вещных прав.

Таким образом, с выходом Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и право пожизненного наследуемого владения стали еще более ограниченными правами.

Рассматривая вопрос ограничения права собственности при ­наличии права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения нельзя не отметить вопросы прекращения указанных ограниченных вещных прав.

Основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования указаны в ст. 45 Земельного кодекса РФ. Их три вида. Первый зависит от воли самого правообладателя, второй – оснований зависит от установления компетентными органами виновных действий правообладателя, и третий вид основания – иные случаи предусмотренные законом. Первый случай понятен, второй, хотя и зависит от воли собственника, но процедура прекращения достаточно сложная и длительная и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо решение суда. Следовательно, закон защищает от воли собственника земельного участка обладателя права ограниченного пользования, тем самым ограничивая правомочия собственника на распоряжение земельным участком. До внесения в Земельный кодекс РФ изменений, которые предусмотрены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по воле самого правообладателя было достаточно сложным, процедура не была оговорена в законодательстве, и подача заявления собственнику земельного участка или лицу обладающему полномочиями по предоставлению прав на земельные участки не влекло автоматического прекращения права. В настоящее время процедура отказа правообладателя от права постоянного (бессрочного) пользования достаточно четко прописана в п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ, в которой оговорены действия собственника, его обязанности по прекращению права и сроки. Законодатель, описав как действовать при отказе от права, породил новые проблемы, а как их решать не обозначил. Происходит ли при прекращении права на участок одновременно его изъятие? Например, лицо, являющееся собственником здания, обратилось с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Собственник участка обязан действовать только так, как указано в законе, то есть в течение месяца прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом собственник здания, безусловно, сохраняет какие-то права на земельный участок, но какие? Кто при этом и как будет осуществлять платежи за земельный участок. Логичнее было бы закрепить норму о том, что собственник здания, строения или сооружения при подаче заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования должен выбрать иное право, предусмотренное действующим законодательством. Орган государственной власти или местного самоуправления в решении о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования обязаны были предоставлять иное право собственнику объекта недвижимости.

Вызывает недоумение норма п. 9 ст. 3.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137‑ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по поводу возможности прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принудительно исключительно по воле уполномоченного органа.

Итак, соотношение права собственности и ограниченных вещных прав требует более детального правового регулирования, необходимо более четко обозначить критерии возможного и допустимого вмешательства уполномоченных органов в пределы осуществления вещных прав лиц, не являющихся собственниками. Кроме того, необходимо урегулировать в законе вопросы ограничения права собственности на вещь при возникновении вещных прав на эту же вещь у иных лиц.

1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 5394.

2 Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хореев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / / Государство и право. 2000, № 10. С. 68.

3 Калинин Н. А. Общедоступный очерк русского гражданского права. СПб., (б. г.) с. 48.

4 Римское частное право. М., 1994. С. 178.