Право залога земельного участка

Право залога земельного участка

33. ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

uristinfo.net

24. Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г.); также в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.). Данная норма также сформулирована в соответствии со ст. 334 ГК РФ. В ст. 5 «Закона об ипотеке» установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека — это залог недвижимого имущества. К недвижимому относится имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК.
Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.
В ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЭ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г.) установлено, что он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 указанного Закона).
Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, т. е. кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием указанных средств.
В соответствии с гражданским законодательством РФ в качестве залогодателя может выступать собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со ст. 335 ГК залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.
Также этот закон содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков.
В соответствии со ст. 350 ГК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изменениями от 24 декабря 2002 г., 10 января 2003 г.) торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков . В действующем законодательстве институт залога рассматривается как средство обеспечения исполнения обязательств. Одним из видов залога имущества является ипотека. Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, в условиях которой земля и (или) имущество (предмет залога) остается у залогодателя или третьего лица, например, арендатора. Отдельным видом ипотеки является залог земельных участков, предусмотрена ст. 133 ЗК и положениями Закона Украины от 2 октября 1992 г. «О залоге».

По договору о залоге земли одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, что обеспеченное ипотекой, — имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Говоря о залоге необходимо учитывать ее природу и помнить о наличии договора залога как вторичного обязательства, предполагает наличие основного обязательства, исполнение которого и является основной задачей этих сложных договорных правоотношений, складывающихся в этой ситуации.

Сторонами договора залога (ипотеки) земельных участков является залогодержатель, это лицо является кредитором по основному обязательству, обеспечиваемое ипотекой. Второй стороной является собственник заложенного имущества, то есть должник по основному обязательству, что обеспечено залогом, или лицо, не участвует в этом обязательстве. В том случае, когда залогодатель и должник выступают не в одном лице, существенным для залогового правоотношения является сам объект залога, а не те правоотношения, которые существуют между таким залогодателем и основным должником. Отношения между залогодателем и основным должником могут иметь различную природу, но непосредственно для залога они не имеют значения. Поэтому прекращение отношений в такой ситуации между залогодателем и основным должником не приводит автоматически к прекращению отношений залога.

В ст. 133 ЗК указано, что в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, таким образом залогодателем земельного участка могут быть только указанные субъекты земельных правоотношений. Исходя из содержания положений ст. 133, не могут выступать залогодателями такие субъекты правоотношений как государство, территориальные общины и государственные и коммунальные предприятия, поскольку последние не являются владельцами закрепленных за ними земельных участков. По общему правилу, также не может выступить залогодателем арендатор земельного участка.

Залогодержателем может быть любой субъект права, если заключения договора залога прямо не противоречит требованиям законодательства и будет соответствовать его правосубъектности. Отдельные требования к залогодержателей содержатся отношении такого их вида как ипотечные банки. Требования по ним будут содержаться в отдельном законе. Залог по общему правилу возникает в силу закона и договора, но в ч. 1 ст. 133 ЗК речь идет именно о передаче гражданами и юридическими лицами в залог земельного участка, то есть на основании договора. Договор ипотеки земельного участка должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования является основанием для недействительности договора об ипотеке земельного участка.

Требования, которые обеспечиваются ипотекой. Ипотекой обеспечиваются выплаты залогодателем суммы основного долга по обязательствам, обеспечено ипотекой. Ипотека может быть установлена ??на обеспечение следующих обязательств — из кредитного договора, договора займа, по договору купли-продажи, аренды, поднайма, других видов обязательств, также ипотекой может быть обеспечено выполнение обязательства, возникшего из причинения вреда и т. п. . Таким образом необходимо исходить из того, что ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, если это прямо не противоречит природе обязательства и не запрещено законодательством. Действующим законодательством выдвинута следующая условие требованиям, которые могут быть обеспечены залогом, — такое требование должно быть действительным.

Требования к субъектам ипотечных правоотношений по поводу земельного участка обусловливают и особенности предмета залога. Ими могут быть земли всех категорий или коммунальной собственности, кроме находятся исключительно в государственной, принадлежащих субъектам земельных правоотношений на праве частной собственности. Итак объектом залога может быть только земельный участок, принадлежащей на праве частной собственности.

Предметом залога может быть также часть земельного участка, но для этого необходимо определить границы той части участка, которая будет передана в залог, в натуре (на местности).

Объектом залога может быть также право на земельную долю (пай), но оно не упоминается в ЗК в таком смысле и регулироваться не правилами об ипотеке, а положениями о залоге имущественных прав.

Обращение взыскания на заложенную участок. По общему правилу право обращения взыскания на предмет залога возникает у залогодержателя, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено (ч. 1 ст. 20 Закона «О залоге»). Согласно ч. 6 ст. 20 указанного Закона обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или третейского суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса, если другое не предусмотрено законом или договором залога. Постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 г. № 1172 утвержден Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов. Согласно ему в бесспорном порядке происходит взыскание задолженности по нотариально удостоверенным договорам, предусматривающим уплату денежных сумм, передачу или возврат имущества, а также право обращения взыскания на заложенное имущество. Для получения исполнительной надписи представляются оригинал нотариально заверенного договора, документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливают просрочку исполнения обязательства. При этом следует учитывать, что обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Порядок реализации заложенного имущества специализированными организациями через аукцион (публичные торги) определяется действующим законодательством, в частности ст. 21 Закона «О залоге» и соответствующими нормами Закона Украины от 21 апреля 1999 г. «Об исполнительном производстве» с учетом особенностей, предусмотренных ЗК. В частности, ч. 2 ст. 139 ЗК указано, что обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, допускается в случаях, когда у собственников таких участков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка. Как отмечает В. В. Носик, это правило следует применять и при решении судом вопроса об обращении взыскании на земельный участок как объект залога.

Не вызывает сомнений верность этого утверждения в ситуации, когда вместе с участком заставлено другое имущество, реализации которого достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. Но в иной ситуации, как кажется, следует учитывать природу этого требования и содержание ст. 20 Закона «О залоге», поскольку в момент наступления срока исполнения основного обязательства, залогодатель приобретает право обращения взыскания только на предмет залога. Только в случаях, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он имеет право, если иное не предусмотрено законом или договором, получить сумму, которой не хватает для полного удовлетворения требования, из другого имущества должника в порядке очередности , предусмотренной законодательством Украины.

Как уже отмечалось, обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя. Поэтому дела по спорам, связанным с неисполнением должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства (например, по искам о взыскании соответствующих средств с должника или поручителя или гаранта) должны быть рассмотрены по существу независимо от того, реализовал кредитор (залогодержатель) это право. При рассмотрении подобных дел не вызывает сомнений относительно необходимости применения положений ст. 139 ЗК.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию в случае обращения взыскания на предмет залога, которым является здание или сооружение. Согласно ст. 37 Закона «О залоге» залогодержатель как приобретатель имущества имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины.

Особенности наследования земельных участков

Право собственности на земельный участок также может согласно ст. 131 ЗК в порядке наследования. Этом основании приобретения права собственности на землю в действующем ЗК предоставлено отдельное место.

Наследование — это переход имущественных и отдельных личных прав и обязанностей умершего лица (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке, оно является основанием общего (универсального) непосредственного правопреемства. Наследственное правоотношение возникает при наличии нескольких юридических фактов, поочередное наступление которых вызывает возникновение определенного правового последствия: во-первых, это открытие наследства, во-вторых, принятие наследства одним или несколькими наследниками, а также для наследования по завещанию — необходимо наличие этого вида распоряжения .

Особенностью приобретения права на земельный участок в порядке наследования является момент возникновения права собственности на нее. Согласно ст. 1225 ГК право собственности на земельный участок переходит к наследникам на общих основаниях, с сохранением его целевого назначения. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства, с этим моментом связывается момент возникновения права собственности на вещи, входящие в состав наследства. Исключение составляет земельный участок, право собственности на которую возникает в любом случае согласно ст. 125 ЗК. Т. е. наследнику необходимо принять наследство, получить свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, на основании полученного свидетельства заказать и получить отдельный документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок, и осуществить ее государственную регистрацию, только после этого у наследника возникнет право собственности.

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Мурзабекова Ж.Т.,Уметова А.Т.

КНУ им. Ж. Баласагына

ISSN (печатный вариант): 2073-0071

Ключевые слова

ипотека, залог, земельный участок, залог (ипотека) земельного участка, mortgage, pledge, land plot, pledge (mortgage) of the land

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Аннотация к статье

В статье рассмотрены понятие, значение, особенности залога (ипотеки) земельного участка по законодательству Кыргызской Республики, а также элементы договора залога (ипотеки) земельного участка.

Текст научной статьи

Под ипотекой понимается способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество или залог, который содержит недвижимое имущество в составе предмета залога [1, ст. 35]. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства. В развитой рыночной экономике ипотека является одним из самых надежных инструментов выполнения обязательств, в том числе кредитных [2, 78]. Впервые в современном кыргызском законодательстве залог земельных участков был разрешен в 1994 году [3]. Анализ динамики развития законодательства о залоге свидетельствует о постоянном совершенствовании правового регулирования залоговых правоотношений. Залог является обеспечением основного обязательства [4, 108]. Поэтому в силу ст. 338 ГК КР залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита. По договору о залоге могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, а также право пользования земельными участками с ограничениями, установленными земельным законодательством КР. Предметом залога могут быть и права арендатора, поскольку иное не предусмотрено законом и не противоречит существу отношений (п. 5 ст. 4). Залог права в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды. Земельный участок может быть как самостоятельным предметом залога, так и в составе иного имущества (например, предприятия) (п. 2 ст. 327 ГК КР). Земельные участки, являющиеся предметом залога, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок. Вместе с тем не все земельные участки могут быть предметом залога. Так, не допускается залог земельных участков, ограниченных в обороте. Не могут быть предметом ипотеки земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, за исключением, когда это связано с залогом расположенного на нем здания и сооружения (5, п. 2 ст. 23). Ипотека права на земельный участок не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении права на земельный участок запрещено (5, п. 1 ст. 39), т.е. земельные участки находятся под арестом (запрещением), и участки, по которым существуют те или иные неразрешенные споры. Также не допускается ипотека права на часть земельного участка, если эта часть не выделена в самостоятельный земельный участок. При общей долевой или общей совместной собственности на земельные участки залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в самостоятельный участок, находящийся в общей долевой или общей совместной собственности, в соответствии с правилами ГК КР, с учетом особенностей залога земельных участков и земельных долей сельскохозяйственного назначения, предусмотренных земельным законодательством КР. Ипотека земельного участка зачастую связана со строениями, возводимыми и находящимися на нем. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР, если на земельном участке находятся здания и сооружения, ипотека права на земельный участок должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же норма заложена в ст. 50 Закона КР «О залоге». Вместе с тем при залоге земельного участка, на котором находится здание, сооружение или жилой дом, не являющиеся предметом залога по этому договору, та часть земельного участка, на котором находятся эти здание, сооружение или жилой дом, а также часть земельного участка, необходимая для использования объекта в соответствии с его назначением, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок, который не является предметом залога (п. 3 ст. 327 ГК КР). В этом случае на оставшийся земельный участок залог не распространяется. И, напротив, при залоге здания, сооружения или жилого строения право залога распространяется на земельный участок, занятый этими объектами, и на часть земельного участка, необходимую для их использования. Однако, объединение в одном институте ипотеки земли и строений представляется нежелательным. Как мы видим, земля может иметь самостоятельную хозяйственную ценность, а может быть только принадлежностью строений. В разных случаях ее правовая судьба как предмета залога будет неодинаковой. По-видимому, ипотеку земли следует рассматривать как самостоятельный правовой институт и не смешивать его с ипотекой другой недвижимости. На практике к предмету залога, как правило, предъявляют три важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход. Договор залога земельного участка должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законодательством по месту нахождения земельного участка. Соответственно право залога возникает с момента регистрации такого договора. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора (п. 4 ст. 328 ГК КР). К договору о залоге земельного участка должна быть приложена копия плана (чертеж границ) этого земельного участка. Стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Сторонами договора о залоге являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие на правах частной собственности земельные участки, а также лица, обладающие правом землепользования и правом аренды на земельные участки. Залогодателями могут быть также государственные и муниципальные землепользователи. Однако в сфере залоговых отношений они претерпевают существенные ограничения. Они вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования только в случае, если они обращают в залог здания (строения, сооружения), расположенные на данном земельном участке и в той его части, которая занята этим зданием и предназначена для его обслуживания. Залогодержателем могут являться коммерческие банки и специализированные кредитные учреждения осуществляют операции, связанные с залогом, в соответствии с законодательством КР и с учетом требований, устанавливаемых НБ КР. Законодательство устанавливает особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Так, объектом залога могут быть земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности граждан КР, кооперативов и юридических лиц КР, занимающихся выращиванием и (или) переработкой сельскохозяйственной продукции [6, ст.22]. Право получить в залог земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения предоставляется исключительно банкам и специализированным финансово-кредитным учреждениям, получившим лицензии или свидетельства НБ КР, а также иным лицам, которые в соответствии с законом могут быть собственниками таких земель. В случае обращения взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения банки и специализированные финансово-кредитные учреждения приобретают право собственности на них в течение двух лет. Соответственно за данное время они обязаны осуществить отчуждение этих земель на открытых аукционных торгах лицам, которые в соответствии с законодательством могут быть собственниками таких земель. Настоящие требования исходят не только из принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения, но и из ценности таких земель, их ограниченности в Кыргызстане. Неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязанностей, предусмотренных договором, является основанием для обращения взыскания на имущество до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 334 ГК КР). В данном случае взыскание на заложенный земельный участок будет обращено только в том случае, если будет установлена ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенный по договору об ипотеке земельный участок производится на основании судебного решения или соглашения между залогодателем и залогодержателем. Такое соглашение дает возможность залогодателю избежать судебных издержек, а залогодержателю — оперативно удовлетворить свои требования к залогодателю. Для возбуждения процедуры обращения взыскания на предмет залога во внесудебном или судебном порядке залогодержатель обязан составить извещение о начале процедуры обращения взыскания на предмет залога; зарегистрировать это извещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию залога; вручить письменное извещение должнику (и залогодателю, в случае, если он одновременно не является должником); направить копию извещения залогодержателям предшествующего и последующего залога, за исключением случаев, когда залогодержатели являются одним лицом. На практике интересная ситуация может возникнуть в случае обращения взыскания на земельный участок, на котором появились новые строения. Получается, что к продаже предлагается земля, уже не имеющая самостоятельной хозяйственной ценности. Покупателю, если такой найдется, придется тут же предложить ее в аренду собственнику строения или же допустить, чтобы последний пользовался его землей в порядке сервитута. При этом предложение сдать в аренду вовсе не означает, что собственник строения пожелает стать арендатором (тем более, что у него есть вариант пользования этой землей в порядке сервитута). Далеко не всякого покупателя заинтересует ситуация стать собственником земли, которой он не может распорядиться по своему усмотрению. В результате цена может снизиться, и существует риск, что кредитор не выручит за нее сумму долга. Таким образом, если должник превратит заложенную землю в придаток созданных им строений, то он способен обесценить тот залог, под который получил кредит. В этом случае для компенсации возможного ущерба, было бы целесообразно предоставить кредитору право залога на те постройки, которые обесценивают заложенную землю. Однако не исключено, что на строительство домов, сооружений должник получил особую ссуду под залог этих построек у третьего лица. Во избежание столкновения двух требований более целесообразно включить в ст. 51 Закона КР «О залоге» норму, устанавливающую, что разрешение на застройку выдается только после выделения обслуживающего ее участка и проверки его статуса. Если же при этом окажется, что обслуживающий участок находится в залоге, то разрешение на строительство должно выдаваться только с согласия залогового кредитора. Договор ипотеки земельного участка должен содержать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Причем предмет ипотеки следует характеризовать в договоре так, чтобы можно было установить его наименование, место нахождения, идентификационный код делимость/неделимость земельного участка. Кроме того, в тексте договора важно дать описание земельного участка, достаточное для его идентификации. Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой исполнения или иным ненадлежащим исполнением, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя, которые вызваны обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Таким образом, исследование особенностей залога (ипотеки) земельного участка позволило сделать следующие выводы. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства [7, 37]. Ипотека земельного участка согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же ситуация, только в обратном порядке, возникает, если закладываются здания, сооружения на земельном участке. Действующие правила об ипотеке, на наш взгляд, недооценивают процедуру нормальной ликвидации ипотеки погашения должником своего обязательства перед залоговым кредитором. Должник заинтересован в такой ликвидации, чтобы более свободно распоряжаться своей землей. Поэтому после получения залоговым кредитором суммы долга с положенными процентами на него следует наложить обязанность выдать должнику соответствующую расписку и особо указать в ней, что он считает установленную по договору ипотеку ликвидированной [8, 89]. В законе, по нашему мнению, необходимо указать на получение согласия залогодержателя о производстве каких-либо построек на заложенном участке для того, чтобы в случае обращения взыскания на предмет залога не возникло своего рода обременения на вновь построенные сооружения (сервитутов и др.). Вместе с тем можно констатировать, что действующее залоговое законодательство предусматривает очень важные положения для обеспечения устойчивости залоговых правоотношений как одно из перспективных направлений в области земельной реформы.

Тема номера: Ипотека

Коллизии законодательства, регулирующего залог земельного участка (ипотеку)

Залог земельных участков (ипотека) — вид обеспечения выполнения обязательств, не получивший широкого распространения и применения на Украине. Причин этому несколько: с одной стороны, неоднозначный юридический подход к земельной ипотеке, с другой — ограничения по ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Определенную правовую позицию относительно ипотеки и залога земельных участков мы сможем найти в Земельном кодексе Украины (ЗК), который терминологически разграничивает данные понятия. При этом грань между ипотекой и залогом можно проследить исходя из положений статьи 133 и частей 4, 6 раздела 9 «Заключительные положения» ЗК. Суть ее заключается в следующем: ипотекой должны заниматься банки, в том числе планируемый к созданию государственный земельный (ипотечный) банк, а операции залога земельных участков могут осуществлять собственники — граждане или юридические лица.

Безусловно, указанный подход, выведенный из норм ЗК, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Гражданским кодексом Украины (ГК) и Законом Украины «Об ипотеке», однако влияет на количественное уменьшение ипотечных операций с земельными участками.

Согласно части 1 статьи 575 ГК, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

В свою очередь земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно статье 181 ГК и, таким образом, является объектом ипотеки, что не признается ЗК.

В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных ЗК:

— земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;

— передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);

— земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации, учитывая положения статьи 84 ЗК;

— залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только банки. Напомним, что к земельным участкам сельскохозяйственного назначения относятся, согласно статьям 22, 31, 33, 35, 36 ЗК, сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги), несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и перегоны, полезащитные лесные полосы и прочие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными домами и дворами, земли временной консервации и т.д.), земли фермерских хозяйств, земельные участки личных крестьянских хозяйств, земельные участки для садоводства, огородничества.

Более того, при ипотеке банками некоторых земельных участков сельскохозяйственного назначения ипотека может утратить свое экономическое содержание — обеспечение выполнения обязательств, поскольку до 1 января 2008 года согласно пункту 15 Переходных положений ЗК (в редакции Закона № 490-V от 19 декабря 2006 года) установлен запрет на следующее отчуждение земельных участков:

— покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме исключения (выкупа) их для общественных нужд;

— покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключения (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Покупка-продажа или иным способом отчуждение вышеуказанных земельных участков и земельных долей (паев) вводится с 1 января 2008 года при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, которыми должны быть определены особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Таким образом, ипотека указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев не будет иметь своего логического завершения — осуществления взыскания путем отчуждения. Но что касается остальных разновидностей земельных участков сельскохозяйственного назначения (например, для садоводства и т.д.), то на них распространяет свое действие пункт 13 указанного раздела ЗК. Данная норма устанавливает до 1 января 2015 года ограничение на приобретение гражданами и юридическими лицами права собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью больше 100 гектаров.

К тому же банки-нерезиденты, а также банки, имеющие в числе своих учредителей иностранных физических или юридических лиц, ограничены в приобретении собственности на земельный участок, переданный в ипотеку, в случае осуществления на него взыскания. Данные ограничения установлены частью 2 статьи 82 ЗК и касаются прав иностранных юридических лиц на приобретение в собственность только земельных участков несельскохозяйственного назначения и исключительно в следующих случаях:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности на Украине;

б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Перечисленные ограничения необходимо учесть банкам-нерезидентам для соблюдения принципа безопасности при оформлении ипотеки земельного участка.

Действующие и проанализированные ограничения восприняты и учитываются статьей 15 Закона Украины «Об ипотеке», который обращает внимание на сохранение их силы при ипотеке.

Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения:

— в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный учас­ток или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по сделке, которой установлены условия аренды (пользования) (статья 6);

— в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности (статья 6);

— после обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому лицу, нежели ипотекодатель, новый собственник этого земельного участка обязан обеспечить собственнику указанных сооружений (зданий) те же условия аренды (пользования) земельным участком, которые предоставлялись ипотекодателем (статья 6);

— исключительно ипотекодатель име­ет право на основании согласия ипотекодержателя, которое должно содержаться в ипотечном договоре или внесенных в него изменениях или дополнениях, возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка (статья 9);

— реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении на них взыскания осуществляется на публичных торгах (статья 15);

— действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации (статья 15).

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что же может передаваться в ипотеку. В пункте 2 указано, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Соответствующая норма содержится и в статье 576 ГК. Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающего перечня объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственностью ипотекодателя.

Кроме того, статья 15 Закона Украины «Об ипотеке» указывает, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим же Законом. Поэтому логично будет предположить, что в ипотеку может быть передан земельный участок, который перейдет в собственность ипотекодателя лишь после заключения договора ипотеки.

Однако такой подход противоречит статье 133 ЗК, в которой указано, что в залог могут передаваться только те земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Каких-либо исключений или оговорок статья 133 не содержит.

Однако спорность в вопросе ипотеки или залога земельного участка, а также в возможности передачи в ипотеку земельного участка его будущим (потенциальным) собственником, не единственное противоречие между ЗК и ГК с Законом Украины «Об ипотеке».

Основное противоречие, которое решается в пользу ЗК как специального нормативного документа, ­регулирующего земельные отношения, — это вопрос о переходе к ипотекодержателю права собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное недвижимое имущество.

Позиция ЗК по данному вопросу

Согласно статье 120 ЗК, при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки) право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. Таким образом, ЗК не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права собственности на землю при взыскании предмета ипотеки — здания или сооружения.

Более того, законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получение такой земли в собственность. А реализация этого права непосредственно зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор. Статья 120 ЗК предусматривает только возможность получения земли в собственность, но это не означает, что земля обязательно должна перейти в собственность. У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды.

Вывод можно сделать один: в соответствии с ЗК при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (поскольку земля и здание — это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.

Позиция ГК и Закона Украины «Об ипотеке» по данному вопросу

Иной подход к регулированию этого вопроса заложен в ГК и Законе Украины «Об ипотеке». Так, в пункте 4 статьи 6 Закона отмечается, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению.

Как видно, в данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право собственности на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают нераздельным объектом недвижимости. Кроме того, статьей четко не оговорены границы земельного участка. Из ее норм следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение.

Практически аналогичная норма содержится в статье 377 ГК. В ней указано, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки), переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, однако размеры этого участка устанавливаются договором. Получается, что гражданское законодательство отходит от принципа разделения земли и недвижимости, на ней находящейся. Потому в случае перехода права собственности на один из этих объектов право собственности будет автоматически переходить и на другой. Однако такой подход противоречит действующему ЗК.

Из опыта Российской Федерации по регулированию ипотечных отношений

Более развитая и усовершенствованная ипотечная система создана в Российской Федерации. Для решения ипотечных проблем в РФ были разработаны новые финансовые инструменты по привлечению отечественных и иностранных инвестиций — Залоговый фонд, земельные векселя и облигации, а также легитимная модель низконалоговой территории.

Инвестиционный механизм позволяет субъектам Федерации, муниципалитетам активно вовлекать в рыночный хозяйственный оборот земельные ресурсы. При этом речь идет не о простой куп­ле-продаже, в результате которой утрачивается право собственности на землю. Ипотека позволяет использовать ее в качестве многократного залога для привлечения инвестиций. Важно и то, что хозяйственная деятельность на заложенном участке не прекращается, его можно даже сдавать в аренду. Ниже приведен анализ существующих в РФ ипотечных механизмов, осуществленный директором НИИ социально-экономических реформ РАЕН г. Москвы, док­тором экономических наук Лениным С.

Ипотечный механизм апробирован в Лотошинском районе Московской области. Этот муниципалитет образовал Земельный залоговый фонд и оформляет кредитные договоры под ипотеку крупных земельных участков. Решение о создании земельных залоговых фондов принял Южный Федеральный округ РФ, правительства Удмуртии и Ростовской области. Большую заинтересованность в этом вопросе проявили и другие субъекты Федерации и муниципальные образования России. В чем же суть инвестиционного механизма? Попробуем изложить основные составляющие его элементы и их взаимодействие.

Инвестиции под ипотеку государственных и муниципальных земель. В виде обес­печения возвратности кредитных средств в минувшие годы широко использовались государственные, муниципальные и корпоративные гарантии и обязательства, а также разного рода ценные бумаги и их суррогаты. Новый Бюджетный кодекс России во многом упорядочил эту работу, породив при этом естественные трудности для свободного предоставления государственных и муниципальных гарантий. Теперь их объем и структура должны утверждаться ежегодным законом о бюджете. Конечно, это неизбежная потеря времени, а порой и интересов. Тем не менее для инвестора этот вид гарантий наиболее предпочтителен. Правда, и особого энтузиазма не вызывает, поскольку подавляющая часть регионов России являются дотационными.

Для реализации планов социально-экономического развития муниципалитетов, областей, республик необходим доступ к дополнительным инвестиционным ресурсам и желательно без каких-либо потенциальных угроз для бюджетов. Для решения этой задачи и предлагается новый инвестиционный механизм, суть которого заключается в ипотеке (залоге) государственных или муниципальных земель.

На примере «пилотного» района Московской области отработана методика, соответствующая законодательству РФ и позволяющая перевести земли из государственной или муниципальной собственности в акционерную. Образовано ­ОАО «Залоговый фонд», который легитимным образом использует вложенное в свой уставный капитал имущество (прежде всего, земли) в залоговых операциях, а также для ипотечного обеспечения собственных ценных бумаг (векселей, облигаций). Дело в том, что законодательство допускает ипотечные отношения с земельными участками, на которых находятся объекты недвижимости. Муниципалитет через пакет акций в Залоговом фонде, который равен в стоимостном выражении вложенному земельному участку, получает новые финансовые рычаги для проведения инвестиционной политики — залоговое обес­печение, земельные векселя и облигации, закладные.

Поскольку методика предполагает наличие земель поселений, входящих в генеральный план развития территорий, то средства на оформление землеустроительной и градостроительной документации рано или поздно муниципалитету изыскивать все равно придется. В нашем случае эта работа просто ускоряется.

Существенно снижается риск невозврата вложенных средств, поскольку в соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами. Кроме того, в случае выпуска векселей или облигаций, обеспеченных землей, возникают дополнительные возможности для возврата кредита, а также получения прибыли путем операций с этими ценными бумагами на фондовых рынках. А необходимость страхования земельного имущественного комплекса при ипотеке делает практически безопасной инвестиционную деятельность.

Важнейшей задачей для муниципалитета становится оптимальное и эффективное использование заемных средств в высокодоходных инвестиционных проектах. В противном случае он может потерять весь или соответствующую часть своего залогового фонда.

Залоговый фонд. Для более совершенной инвестиционной деятельности и обес­печения твердых гарантий любым видам заимствований необходимо создать принципиально новый финансовый институт — Залоговый фонд, предметами которого могут быть земли, леса, недра, основные фонды, здания, сооружения, ценные бумаги и т.п. При этом залог должен быть легитимным и высоколиквидным. Формирование Залогового фонда возможно и на солидарной основе, при которой его учредителями могут стать любые собственники, заинтересованные в получении инвестиций.

При создании Залогового фонда на акционерной основе можно руководствоваться процедурой, регламентируемой федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О приватизации государственного и муниципального имущества». В статье 3 последнего говорится о том, что действие этого закона распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. В соответствии со статьей 25 указанного Закона орган исполнительной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления своим решением может внести государственное или муниципальное имущество в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Земельный вексель. Земельный вексель подразумевает единство простого или переводного векселей с их имущественным обеспечением — договором об ипотеке земельного участка или закладной. При этом конкретный земельный участок должен являться собственностью векселедателя и не иметь снижающих его рыночную ликвидность законодательных ограничений. Кредитор (инвестор) в качестве гарантии прежде всего получает обычный вексель, который вполне самостоятельно работает и как безусловное обязательство должника выплатить заемную сумму в денежной форме и в установленный срок может быть предъявлен к безоговорочной оплате. Однако должник далеко не всегда в состоянии выполнить это требование. Другое дело — залоговое обеспечение того же самого векселя, да еще в виде земельной собственности. К тому же кредитор по закону вправе потребовать страхования ипотечного имущества. То есть налицо три вида обеспечения или залога кредита — вексель, договор об ипотеке и страховка заложенного земельного участка.

Номинальная стоимость векселя должна складываться с учетом стоимостной оценки земли, передаваемой в собственность. При этом большую роль играет ее стоимостный эквивалент рыночного спроса. В регионе целесообразно организовать постоянно действующую ярмарку земель или земельную биржу. Через проведение торгов будет происходить фактическое выявление спроса и предложения на конкретные земельные участки, следовательно, будет постоянно определяться и самостоятельно устанавливаться рыночная цена земли.

Вексель позволяет гибко строить инвестиционную работу и с иностранными партнерами. Создание Залогового фонда администрациями городов и районов станет весомым дополнением к ежегодному объему муниципальных гарантий, обес­печивающих возвратность инвестиций. Залоговые фонды, сформированные из высоколиквидных земель, как показали итоги совещания в сентябре 2003 года в Берлине Германо-Российского Экономического Альянса, вызывают большой интерес у зарубежных банковских и финансовых структур. Российская банковская система еще плохо адаптирована к потребностям реального сектора экономики. Процедура получения кредита отягощена бюрократическими путами, сами кредиты даются в сравнительно ­небольших объемах и на короткий срок, да и годовой процент для предпринимательства весьма велик.

Другое дело — иностранные инвес­тиции. По всем вышеуказанным параметрам они более предпочтительны. Однако до последнего времени иностранцы требовали либо государственных гарантий, либо гарантий российских первоклассных банков. Земельные залоговые фонды и их ценные бумаги, прежде всего векселя и облигации, обеспеченные залогом ликвидных земельных участков, коренным образом изменят состояние дел к лучшему.

Кредиты могут быть получены либо в самом банке-резиденте, либо от его зарубежного партнера — банка-корреспондента. Российский банк может выступать и в роли гаранта сделки. В случае невозврата кредита зарубежному инвестору претензии будут обращены, как к гаранту, и к российскому банку. Поскольку у него будет находиться оригинал земельной ценной бумаги, то он всегда сможет предъявить это долговое обязательство должнику и в случае невозврата долга в денежной форме в обязательном порядке приобретает его натуральный эквивалент — конкретный земельный участок.

Земельный вексель выгодно отличается от простого или переводного тем, что имеет в виде обеспечения наиболее гарантированный от всякого рода случайностей класс собственности — землю. Основные и оборотные фонды, состояние банковского счета, даже недра, нельзя сравнивать по уровню экономической безопасности для инвестора. Весьма важным для кредитополучателя — собственника земли — является то, что в соответствии с законом земельный участок, на который установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Земельный вексель может обеспечивать еще одну важную функцию — долговое обязательство арендатора земельного участка перед его собственником (муниципалитетом) по оплате: стоимости права аренды земельного участка в течение установленного срока (вплоть до максимального срока аренды в 49 лет); ежегодной арендной платы. По сути, это одна из форм кредитования арендатора муниципалитетом (в определенном смысле, разновидность ипотечного кредитования).

Такой земельный вексель — это муниципальная ценная бумага, обеспеченная правом аренды земельного участка, имеющего высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регулярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть муниципалитету бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений муниципальных земель, используемых арендаторами в коммерческих целях.

Таким образом, земельный вексель для муниципалитета в одном случае может служить эффективным финансовым инструментом привлечения отечественных и иностранных инвестиций для реализации собственных социально-экономических проектов, а в другом — становится действенной формой муниципального кредитования участников земельного рынка и тем самым развивает ипотечные отношения, мобилизует средства населения.

Муниципальные земельные облигации. Наряду с земельным векселем вполне реально эффективное использование в инвестиционной политике земельных облигаций. Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты путем превращения имущественных прав в более ликвидную денежную форму.

Как и при выпуске земельных векселей, условиями принятия решения об эмиссии муниципальных земельных облигаций будет следующее: недостаток местных бюджетных средств на реализацию планов и программ социально-экономического развития; относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку форма погашения и обеспечения заемных средств — земельные имущественные права; возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки.

Для успешной реализации выпуска муниципальных земельных облигаций необходимо создание такой организационной структуры, которая оптимально согласовывала бы интересы участников по обслуживанию эмиссии. Прежде всего это касается выбора эмитентом уполномоченных инвестиционных институтов.

Как правило, необходимо на конкурсной основе подобрать банк-депозитарий, который одновременно служит и гарантом облигационного займа. Вообще, для проведения такого рода операций оправдано создание собственного муниципального банка. Далее следует выбрать наиболее надежные инвестиционные компании и фонды.

Правовое поле создается соответствующим решением органа представительной власти муниципалитета о выпуске муниципальных облигационных займов, их статусе и налоговых льготах. Орган исполнительной власти должен утвердить положения о выпуске, обращении и погашении облигационных займов, о системе уполномоченных инвестиционных институтов, а также порядок обеспечения данных облигационных займов.

Средства, полученные от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим ­целевым использованием как на обслуживание займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается этими средствами администрация муниципалитета, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка-депозитария и гаранта эмиссии.

Свободные экономические зоны. Наибольшего экономического эффекта от притока капитала извне можно достичь при системном подходе в инвестиционной политике. Организация на базе какого-либо административного образования свободной экономической зоны или зоны экономического благоприятствования вполне способна создать устойчивый механизм перелива капитала. В пределах своей компетенции законодательная власть региона должна принять соответствующий пакет законов, которые будут устанавливать понятные инвестору правила игры и обеспечат гарантии возврата его капитала.

Субъектам ипотечных правоотношений на Украине пока приходится довольствоваться финансовыми ипотечными моделями, задекларированными Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», которые пока не только в земельных, но и прочих операциях с недвижимостью не применяются.

ДОЦЕНКО-БЕЛОУС Наталия — адвокат АК «Коннов и Созановский», г. Киев