Продать земельный пай сельхозназначения

Можно ли легально оформить продажу земельного пая?

Вопрос читателя. У меня есть участок земли сельхозназначения на Волыни. Знакомый предприниматель предлагает купить его. Но ведь действует мораторий. Законно ли оформлять договор купли-продажи? Какие способы передачи земли другому лицу допускает закон? Иван, Киев

Закон запрещает сделки купли-продажи земельных участков сельхозназначения “в лоб“, но известны несколько весьма популярных путей обхода данного запрета. В действующем Земельном кодексе Украины четко сказано о запрете “купли-продажи или иного способа отчуждения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также земельных долей (паев)“. Если же сделка все же будет заключена, то она считается недействительной, согласно абзацу 3 п 15 Переходных положений Земельного кодекса.

И все же юристы отмечают несколько возможностей законной передачи другому лицу права на земельный участок сельхозназначения. Первый – это передача по наследству. Второй – это заключение договора мены (бартера). “В этом случае каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Фактически договор мены является легальным способом отчуждения земельного участка“, – отметил Станислав Климов, собственник и директор МЮК KODEX.

Еще один способ передать пай – заключить договор аренды, в котором именно за арендатором будет закреплено право первоочередного выкупа земельного участка после завершения действия моратория.

Также закон предусматривает право владельцев земельных паев заключить договор эмфитевзиса. “По этому договору владелец на долгосрочной основе (до 50 лет) передает свое право пользования земельным участком. Такое право может отчуждаться землепользователем“, – говорит Станислав Климов.

Один из действенных способов передать участок новому собственнику – заключение договора с физлицом, в котором пай идет в залог. По такому договору кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет залога (ч 1 ст 572 ГК Украины). “Например, потенциальный “покупатель“ земельного участка дает его владельцу “в долг“ определенную сумму денег, что подтверждается распиской. Если “долг“ не возвращается, кредитор подает иск о принудительном взыскании “долга“. В счет погашения “долга“ пай переходит в собственность “кредитора“ на основании решения суда“, – сообщил Станислав Климов.

Смотри также — Как бесплатно получить землю в Украине:

Эксперт назвала стоимость гектара земли после снятия моратория на ее продажу

Запрет на продажу земель сельхозназначения продлили до 2019 года.

Такую цифру озвучила заведующая отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики, д.э.н Ольга Ходаковская, передает AgroPolit.

В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. А это означает, что предложение на рынке земель в случае его введения может составлять 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

Для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, которая не превышает 500 долларов (13,5 тыс. грн) за гектар.

«Еще 22,2% способны предложить около 1000 долларов за гектар. Отсюда очевидно их желание, которое заключается в том, чтобы процесс внедрения рыночного оборота дополнялся механизмом льготного кредитования и рассрочки платежа», — отметила Ходаковская.

Доля тех, кто считает, что может купить землю сельхозназначения по цене 2 тыс. долларов за гектар, составляет 10,7%.

«На просьбу указать конкретную цену, 15,3% опрашиваемых землепользователей указали 2,5 тысячи долларов за гектар», — сказала Ходаковская.

Напомним, что земельный кадастр готов к запуску рынка земли в Украине.

В Украине продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения

Украинский чернозем не будут продавать — по крайней мере еще год. «За» проголосовали 236 депутатов. Принятие законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения Кабмин ожидал еще в прошлом году. Это является важным условием в сотрудничестве с Международным валютным фондом. Зато мораторий снова продлили.

Можно ли продать свой земельный пай

Аграрный сектор Украины с каждым годом становится все более привлекательным для ведения бизнеса. В связи с этим растет интерес к земле сельскохозяйственного назначения, в частности, к изменениям земельного законодательства.

Украина давно ожидает создания рынка земли и отмены земельного моратория. Впервые он был введен в январе 2001 года и распространялся только на земельные паи. (Закон Украины «О соглашениях в отношении отчуждения земельной доли (пая)» от 18.01.2001г.). В последующие годы мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был существенно расширен. Ожидалось, что продажа земли будет разрешена с 1 января 2012 года, однако, в последующем сроки сместились: с начала на один год, а с 20 ноября 2012г. мораторий был продлен до 2016 года.

Как комментируют это продление представители правительства, для рынка земель пока еще нет двух необходимых вещей: земельного кадастра и соответствующей законодательной базы. Это основные причины, по которым внедрение земельного рынка в Украине задерживается. Посетите семинары по земельным отношениям Киев или Луганск.

Работа над созданием земельного кадастра продолжается. Летом 2011года, была завершена аэрофотосъемка земель Украины . Предстоит еще значительный объем работы по наполнению базы, которая будет содержать информацию о каждом участке земли с указанием границ, владельцев и свойств почвы.

Если кадастр будет наполнен до 2016 года, то есть все основания ожидать отмены земельного моратория раньше указанного срока. Полноценная работа кадастра значительно упростит и ускорит процедуру смены собственника земельных участков.
Для этого также необходимо принятие закона «О рынке земель», который прошел первое чтение в парламенте. Возможно, он будет переименован в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или принят частями в других нормативных актах.
Следует отметить, что практически все основные положения законопроекта «О рынке земель» были приняты с июля по октябрь текущего года отдельными законодательными нормами. От проекта закона, не утвержденного в качестве самостоятельного законодательного акта, осталась лишь третья глава «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Она является и самой проблемной: в ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды.

Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения. Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями.

Возможен и другой сценарий развития рынка земли. Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс. га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня. Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине.

Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п. В руках крупных сельхозпредприятий (с земельным банком свыше 50 тыс. га) сосредоточено не менее 15% пахотных земель Украины. В этой связи возникает вопрос: насколько крупные сельхозпроизводители заинтересованы в покупке земли, которую они обрабатывают

Холдинги уже приложили немало усилий, чтобы наладить сельскохозяйственное производство на определенной территории. При этом основной формой землепользования является аренда. Последние тенденции рынка прав аренды свидетельствуют об увеличении количества среднесрочных и долгосрочных договоров.

Например, в Винницкой области наибольшее количество договоров аренды заключено сроком от 6 до 10 лет. Они составляют 47% всех договоров на 15 октября 2012 г. (согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины). На втором месте по популярности сроки аренды от 4 до 5 лет. Их доля составляет 35%. Договора аренды земли сельхозназначения свыше 10 лет составляют 17%. Следует отметить, что Винницкая область является лидером сельскохозяйственного производства. В этом регионе расположены 1,6 млн. га посевных площадей.

В целом по Украине сохраняется тенденция к увеличению сроков аренды. Наибольшая часть договоров — 42%, заключены на срок от 4 до 5 лет. Почти такая же доля у договоров сроком от 6 до 10 лет — 39%. Договора аренды свыше 10 лет составляют 13%.
Такая тенденция связана с особенностями сельскохозяйственного производства, для которых долгосрочная аренда более целесообразна. Длительные сроки аренды выгодны аграриям, так как создают определенную стабильность и уверенность в том, что основной фактор производства — земля, завтра будет в их распоряжении.
В условиях долгосрочной аренды легче сохранить и приумножить плодородие почвы. Севооборот среднестатистического аграрного хозяйства составляет 6-7 лет. Меньшие сроки аренды не стимулируют арендатора поддерживать плодородие почв и делают почти невозможным соблюдение севооборота.

C 1 января 2013 года аграрии будут обязаны разрабатывать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Введение проектов землеустройства сделает краткосрочную аренду (до 5 лет) бессмысленной. Таким образом, можно прогнозировать, что тенденция увеличения сроков аренды будет продолжаться в Украине и в дальнейшем. Она характерна и для мирового рынка.

Анализ современных тенденций развития экономики мирового сельского хозяйства показывает, что земельный рынок является одним из самых узких в экономике — ежегодно в обороте находится 1-3% сельскохозяйственных земель. Активность рынка аренды земли в мировом сельском хозяйстве также довольно низкая: условия аренды изменяются редко, а переход прав аренды на землю встречается еще реже. В условиях глобализации украинский земельный рынок рано или поздно приобретет те же черты.
Времена, когда землю в Украине покупали с целью последующих спекуляций, уходят в прошлое. Бизнесмены, иностранные и отечественные уже ощутили выгоды аграрного производства на почвах Украины. А также преимущества вертикальной интеграции, когда производственная цепочка начинается с земли и заканчивается продажей продовольственного продукта конечному потребителю.

С другой стороны, существует вероятность, что владельцы земельных паев захотят продать свою землю. К этому их могут побуждать низкая арендная плата и высокий банковский процент. Если арендная плата составляет около 3% от нормативной денежной оценки земли, то банковский процент в 2012г. по гривневым депозитам составил в среднем около 20% и около 10% по валютным. В такой ситуации есть основания предполагать, что владельцы земельных паев захотят их продать и разместить вырученные средства на депозитах. Полученный доход будет выше, а капитал примет ликвидную форму.

Но социальные опросы свидетельствуют о том, что владельцы земельных паев не собираются массово продавать землю. В частности, об этом свидетельствует опрос украинцев, проведенный Центром Разумкова. По его результатам, относительное большинство (43%) владельцев паев планируют в будущем сдавать свой участок в аренду, 29% — производить на этом участке сельхозпродукцию для нужд своей семьи, 10% — развивать производство.

Только 7,2% украинцев, которые владеют земельным паем или участком земли сельскохозяйственного назначения, в будущем планируют продать свои участки. При этом средняя сумма, которую украинцы планируют получить за продажу 1 га земли, составляет около 6 тыс. долл. США (47 635 грн). Собственно, те, кто хочет продать свои паи – может это сделать и сейчас. Юристы давно отработали алгоритм, позволяющий заключить сделки и переоформлять право собственности на землю в условиях моратория. Технически обойти ограничения — вопрос времени.

Даже в том случае, если желающих продать свои паи окажется больше, то по такой цене она будет не всем «по карману». Среди самых известных украинских агрохолдингов широкую прослойку составляют предприятия с земельным банком от 50 до 100 тыс. га. Следовательно, на покупку обрабатываемой земли им нужно приготовить от 300 до 600 тыс. долларов «лишних» денег. Даже успешно работающие крупные агрохолдинги вряд ли быстро найдут свободные оборотные средства в таких объемах.

Кроме того, для ведения аграрного бизнеса более основательным решением зачастую является не приобретение земельных участков, а вложение средств в развитие собственных мощностей. Не зря ленты новостей аграрных сайтов пестрят новостями о строительстве холдингами новых элеваторов, семенных заводов, фруктохранилищ и т.п. И кредиты холдинги берут прежде всего для технического переоснащения.

Текущий 2012 г. был не самым удачным для украинских холдингов. Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины. Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития. Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с 2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.
Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине , просто перейдите по ссылке.

Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно. Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив. К тому же, независимо от наличия моратория, растущая рентабельность производства профильных сельскохозяйственных культур в Украине дает основания прогнозировать дальнейший рост стоимости аренды земли.

Активизация рынка земли сельскохозяйственного назначения также будет сдерживаться неоднозначностью украинского законодательства, нестабильностью политической обстановки в стране и кризисными явлениями в мировой экономике. Таким образом, сохранение земельного моратория выгодно крупному аграрному бизнесу. Мораторий препятствует владельцам земельных паев продать свои земельные участки по рыночной цене и поддерживает стабильные условия развития агрохолдингов.

Украинская земля может подорожать втрое

Внешние кредиторы в очередной раз предлагают отменить мораторий на продажу земель, «КП» разбиралась — почему против этого выступают политики?

В Украине уже 16 лет действует мораторий на продажу земель сельхозназначения. То есть, владельцы таких земельных участков формально не имеют права продавать их. Поэтому большинство таких земель сдается в аренду крупным агрохолдингам. В год за гектар земли их владельцы получают от 50 до 100 долларов в зависимости от расположения участка и конкуренции в регионе. При этом, эксперты говорят, что цена украинской земли могла бы вырасти в три раза, если бы мораторий был снят. Почему же политики выступают против этого?

Снимите это немедленно

Приблизительно с таким заявлением в последние годы выступают все западные кредиторы и даже украинские экономисты. Они призывают отменить мораторий на продажу земель сельхозназначения. Дело в том, что Украина — одна из последних шести стран планеты, где запрещена продажа земли. По данным Всемирного банка (ВБ), на планете Земля осталось 6 стран, где нет свободного рынка земли. Это Южная Корея, Куба, Венесуэла, Таджикистан, Конго и Украина.

При этом специалисты ВБ прогнозируют, что в случае снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения Всемирный Банк готов предоставлять больше финансовой помощи Украине, а цены на землю вырастут. Прогнозируется, что цены на продажу земли вырастут до 3-3,5 тыс. долларов за га в сравнении с 1-1,5 тыс. долларов, которые действуют сейчас.

“Бизнес готов платить больше за определенность и возможность избежать инвестиционных рисков. Техническая работа по снятию моратория в Украине фактически завершена”, – отметила Сату Кахконен, директор Всемирного Банка по делам Украины, Беларуси и Молдовы в интервью агентству Bloomberg и подчеркнула, что это приведет к увеличению финансовой помощи Украине.

По сообщению агентства, украинские землевладельцы получают самую низкую цену за аренду земли в Европе при том, что качество украинских почв – одно из самых высоких в мире.

Но правительство затягивает вопрос рынка земли перед выборами во избежание репутационных рисков.

“Политики используют мораторий, чтобы “защищать крестьян”, хотя на самом деле просто пытаются получить электоральные дивиденды”, – сказал в интервью Bloomberg Максим Мартынюк, первый заместитель министра аграрной политики.

Почему политики против?

Как вы понимаете, все аргументы в стиле, придут иностранцы и скупят наши черноземы на корню, не выдерживают никакой критики. У всех наших соседей рынок земли открыт и ничего подобного там не случилось. Так в чем же дело?

Ларчик, на самом деле открывается просто. У агрохолдингов, которые арендуют земли, попросту нет средств для их покупки или увеличению арендной платы в случае роста цены на землю.

Мы опросили множество фермеров из разных уголков Украины. На сегодня цена аренды геткара земель с/х назначения колеблется от 1 до 3 тысяч гривен. При этом, цена тем выше, чем больше конкуренция в регионе.

— Несколько лет назад крупный агрохолдинг был единственным арендатором в нашей местности, — говорит Владимир из Винницкой области. – Тогда за гектар давали около 1000 грн, сейчас гектар уже стоит 2000 грн в год, но цена выросла, когда небольшие фермерские предприятия начали брать землю в аренду.

Однако даже такие цифры – это капля в море по сравнению с тем, сколько стоит земля у соседей. Сейчас в Украине гектар мог бы стоить около $1000, тогда как в Латвии — $2200, в Румынии — $6150, а в Польше — больше $10 000. Естественно, что в Украине низкая арендная плата — в среднем $60/га в год.

Как говорят эксперты, значительно выгодней платить аренду в 50 долларов, чем покупать землю даже по 1000 долларов за гектар. Ведь ставок кредитования в 5-6% годовых для бизнеса нет.

Поэтому сегодняшняя ситуация вполне выгодна агрохолдингам, когда они за «копейки» арендуют землю у селян. Ведь продать свою землю владельцы паев не могут, а кроме как сдать в аренду, да еще и всего одной компании в регионе, у них нет выбора. Более того, в некоторых регионах, живых денег крестьяне не видят — в качестве платы за землю им могут давать часть выращенного на ней урожая.

Если же рынок откроют, то владелец пая, как минимум, сможет выставить его на продажу. А на то, чтобы выкупать эту землю, у агрохолдингов попросту нет средств. Кризис добрался и до аграриев. Вот и получается, что текущая ситуация, когда на рынок не могут зайти иностранцы, а крестьяне не имеют возможности продать свои паи, весьма выгоден крупному украинскому бизнесу.

Нелегальный рынок процветает

В условиях моратория, как говорят эксперты, вполне работает так называемый теневой рынок земли. За определенное вознаграждение они крышуют незаконные сделки по купле продаже земель сельхозназначения. Эксперты говорят, что самые популярные схемы сегодня выглядят так:

  • смена целевого назначения земли и последующая продажа;
  • продажа корпоративных прав компании, которая взяла землю в аренду на 49 лет;
  • возникает фиктивный долг под залог земельного пая и через суд передается «кредитору»;
  • передача пая по договору пожизненного содержания.

То есть при желании крестьяне могут и сегодня продавать свои паи, только при этом им приходится давать взятки судьям и чиновникам.

Эксперт назвал потенциальную стоимость гектара земли сельхозназначения

В Украине действует мораторий на продажу земли такого типа.

Гектар земли сельскохозяйственного назначения может стоить одну тысячу долларов, когда в Украине отменят мораторий на ее продажу.

Об этом заявил председатель наблюдательного совета агрохолдинга KSG Agro Сергей Касьянов, пишет «Укринформ».

«В этом вопросе (цены на сельскохозяйственную землю в Украине) не стоит строить иллюзий. Нужно быть реалистами и ориентироваться на результаты работы в полях. Меня удивляет, когда всерьез рассуждают о 5-6 тысячах долларов за гектар, в то время как в гораздо более правовых государствах — соседних Венгрии или Польше — цена гектара не превышает 2-3 тысячи долларов. У нас же во время оценки земли надо исходить из стоимости аренды. Если она составит 100 долларов, то одну тысячу долларов (сейчас это около 28 тыс. грн) может стоить гектар», — отметил Касьянов.

Эксперт считает нереальными оценки в 80-100 тыс. грн за гектар.

Напомним, в Украине до конца 2017 года действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Законодательства о рынке земли до сих пор не приняли. В МинАПК предлагают сначала внедрить не рынок продажи земли, а рынок долгосрочной аренды.

Международный информационно-рекламный аграрный проект

Возможно ли продать земельный пай

В опросы земельных отношений являются актуальной темой в Украине, как для аграриев (землепользователей), так и для собственников земельных долей (пая).
Всем в Украине известно, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года.

Проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения подан в Верховный совет Украины еще в 2016 г., но его так еще никто и не рассмотрел.
Соответственно, на сегодняшний день, земельные отношения в Украине, в основном, регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины об аренде земли.

Земельным кодексом предусмотрено, что до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещается:

■ вносить право на земельную долю (пай) в уставной капитал хозяйствующих субъектов;

■ совершать сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

■ совершать сделки купли-продажи или другим способом отчуждать (то есть, дарить, обменивать на какие-то другие материальные ценности), а также менять целевое назначение (использование) земельных участков, которые являются собственностью граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков выделенных в натуре (на местности), собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства.

В силу того, что у собственников паев возникает потребность в денежных средствах, а у аграриев – потребность в земельных участках, возникает так называемый «черный рынок».
Многие аграрии берут у собственников паев доверенности на продажу земельного участка взамен на денежные средства, которые необходимы последним, в надежде на то, что когда вступит в силу Закон Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они смогут получить эти земельные участки в собственность законным путем.

Да, действительно, доверенность на продажу земельного участка дает право поверенному не только вести работу по сбору документов на землю, но и подписать от имени собственника договор о продаже участка, уплатить пошлины, сдать документы для регистрации сделки в регистрирующие органы, а также получить деньги от покупателей.
Но, учитывают ли аграрии риски, и достигнут ли они ожидаемого результата при наличии такой доверенности?

С юридической точки зрения, у агрария, получившего доверенность на продажу земельного участка больше рисков, чем выгод.

Во-первых, Земельным Кодексом Украины предусмотрено, что доверенности на продажу земельных участков, полученные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков (паев), а также передача таких прав на будущее, являются недействительными с момента их удостоверения и выдачи нотариусом.

Во-вторых, собственник земельного участка имеет право как истребовать арендную плату за все годы, пока он был собственником этого участка, так и денежные средства за проданный земельный участок, когда в соответствии с законом это будет возможно, или признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины, одним из составляющих института представительства является доверенность, но действия, совершенные представителем, создают, изменяют, прекращают гражданские права и обязательства лица, которое он представляет, а не самого поверенного.

Кроме того, представитель за доверенностью не может совершать сделки от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он является одновременно.

Лицо, которое выдало доверенность, имеет право ее отменить в любой момент, а также, доверенность прекращает свое действие в случае смерти лица, выдавшего ее.

Соответственно, на сегодняшний день, собственник земельного участка, не получавший арендной платы, может разорвать досрочно договор аренды в судебном порядке на основании невыполнения условий договора в части оплаты арендной платы.

Более искушенный собственник земельного участка может подождать, пока земельный участок будет продан на законных основаниях и затем истребовать у своего представителя за доверенностью плату за участок по рыночной стоимости на момент продажи.

В случае если цена продажи на земельный участок будет существенно занижена, собственник земельного участка может в судебном порядке признать сделку недействительной, и, в результате, продать земельный участок по реальной рыночной цене совсем другому покупателю.

Также, в случае, если собственник земельного участка умер, то наследники примут на законных основаниях этот земельный участок в наследство, а доверенность будет недействительной с момента смерти выдавшего ее, но, а далее наследник может действовать выше описанными способами.

Подытоживая выше изложенное, можем прийти к выводу, что на сегодняшний день законным способом продать земельный пай невозможно.
Какие-либо ухищрения, касающиеся отчуждения земельных участков (паев) несут риски для приобретателей земельных участков, а не отчуждающих их.

Курьян Виктория Валериевна,
юрист ООО «СВАРОГ-ВИТА»